1/ Choisir entre location vide et meublée
Selon le type de location plébiscitée pour son investissement immobilier, les modalités de bail et la fiscalité ne seront pas les mêmes. C’est pourquoi il est important de bien connaître les différentes caractéristiques entre un logement meublé et un logement vide avant de se lancer dans la location immobilière.
Les propriétaires d’une location nue devront, par exemple, rédiger un bail classique, avec une durée maximale de 3 ans renouvelable. Les biens mis à la location meublés, quant à eux, auront le choix entre 3 types de baux différents. Un bail classique, étudiant ou un bail mobilité, dépendant du profil du locataire souhaitant occuper le logement. Chaque contrat de location a vocation à correspondre aux besoins de l’occupant. Ainsi, la durée du bail d’un meublé varie entre 1 mois et 1 an. Attention, à ce sujet, le bail étudiant et le bail mobilité sont spécifiques et ne peuvent être renouvelés tacitement, contrairement aux autres contrats de location.
La fiscalité des logements vides et meublés diffère également. C’est pourquoi, là encore, il est indispensable de calculer les avantages fiscaux que peuvent apporter les différents modèles d’investissement immobilier avant de se lancer. Dans les deux cas, le propriétaire bailleur devra déclarer ses revenus fonciers pour les loyers perçus dans l’année. Concernant le choix de l’imposition pour une location qu’elle soit vide ou meublée, le propriétaire devra se décider entre deux régimes fiscaux : le régime réel ou le régime micro-foncier.
Il existe également des nuances rendant l’un ou l’autre des régimes plus avantageux pour réduire son impôt. C’est le cas notamment du statut LMNP, réservé aux locations meublées, ce statut est tributaire d’un régime fiscal spécifique. Un propriétaire bailleur ayant fait le choix du LMNP pourra notamment réaliser un amortissement lui permettant de réduire son bénéfice imposable.
Vous l’aurez compris, choisir entre louer son bien vide ou meublé n’est donc pas une chose à prendre à la légère au moment de réfléchir son investissement immobilier.
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2/ Choisir entre un bien immobilier neuf et ancien
C’est une des principales question qui revient régulièrement quand on souhaite investir dans du locatif : faut-il acheter un logement neuf ou un bien ancien ? Les deux types de produits ont du potentiel, mais encore faut-il savoir l’identifier.
L’investissement locatif dans le neuf permet d’acquérir un bien aux dernières normes de construction avec aucun travaux à prévoir durant plusieurs années. Si le neuf est un peu plus cher à l’achat, l’absence de petits ou gros travaux de rénovation ou d’entretien à prévoir permet de réduire les coûts annexes à moyen ou long terme. Autre point, les programmes neufs proposent presque systématiquement des annexes et des places de stationnement dans la résidence, un véritable atout pour la location, mais également pour la revente. L’exposition, les qualités thermiques et la présence d’extérieurs (balcon, terrasse, jardin), permettent également au bien de bénéficier d’atouts attractifs pour les candidats à la location. Niveau fiscalité, l’acquisition d’un logement neuf permet d’être exonéré pendant deux ans de la taxe foncière et de réduire les frais de notaire lors de l’achat du bien.
Concernant l’investissement locatif dans l’ancien, il profite également de ses propres avantages. À commencer par le prix d’achat moins cher que dans le neuf, principalement en raison des travaux de rafraîchissement ou travaux énergétiques à prévoir avant de pouvoir louer le bien. Sans compter sur le charme intérieur de l’immeuble et/ou de l’habitation, bénéficiant des codes de l’ancien qui sont une véritable valeur ajoutée. De plus, les logements anciens sont souvent situés en centre-ville ou dans des quartiers privilégiés. Ces emplacements font partie des secteurs dans lesquels il y a la plus forte tension locative. Un vrai plus pour éviter de longues périodes de vacances locative pour son bien et au moment de revendre, potentiellement à d’autres investisseurs. En tant que propriétaire bailleur, cette réalité permet donc de baisser le risque de vacance locative et de maximiser ses chances de rendement. Ce sont également des quartiers bénéficiant de toutes les commodités à proximité comme les transports en commun, les commerces alimentaires, les établissements bancaires, mais également les lieux de rencontres et de sorties comme les restaurants, les bars/cafés et les boutiques.
Que ce soit pour l’immobilier neuf ou ancien, des dispositifs de défiscalisation sont mis en place, permettant aux propriétaires bailleurs de réduire leur charge fiscale selon le type d’investissement plébiscité et sa durée d’engagement. Un bonus à ne pas négliger avant de concrétiser son acquisition. Loi Pinel, Pinel Outre-Mer, statut LMP, LMNP, Girardin Outre-Mer … selon votre profil, votre situation, votre patrimoine et vos objectifs, il sera plus intéressant d’opter pour un dispositif plutôt qu’un autre.
Le choix entre un investissement locatif neuf ou ancien doit donc être réfléchi en fonction des intentions d’investissement de chacun, de la durée et de ses objectifs (rendement, plus-value, etc…).
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3/ Préciser le financement du projet
C’est d’autant plus vrai par les temps qui courent. Un dossier de financement immobilier anticipé et détaillé a plus de chances d’aboutir.
Avant d’honorer un rendez-vous auprès d’un établissement bancaire, il est important de préparer ses arguments pour décrocher un prêt immobilier. Dans le cadre d’un investissement en location immobilière, plusieurs indicateurs permettent aux banques de délivrer plus facilement leur confiance. Définissez dans votre projet le budget global alloué à l’achat, en prenant compte des taux d’intérêt pratiqués sur le moment, le prix des loyers dans le secteur plébiscité, le taux de vacance locative, etc. N’oubliez pas que pour obtenir un financement bancaire, il est fortement conseillé d’avoir un apport personnel.
Enfin, il est important d’avoir une visibilité sur l’efficacité financière de l’opération et de calculer le taux de rendement locatif. De cette manière, le financement de l’achat du bien sera plus facile à mettre en place, à savoir si les revenus locatifs vont couvrir l’intégralité du crédit ou si le propriétaire devra faire un effort financier pour compléter la part du prêt immobilier qu’il devra honorer chaque mois.
4/ Déterminer la rentabilité du projet en amont
Pour savoir si un projet immobilier est rentable ou non, il faut attendre la vente de celui-ci, car la rentabilité dépendra de la plus-value réalisée. Mais il est possible de faire une projection sur la rentabilité d’un projet en fonction de l’évolution du marché.
Il faudra en premier lieu déterminer le rendement espéré pour la location du bien. Le rendement permet de connaître le gain effectué une fois les charges (fiscales, bancaires, d’entretien) déduites.
Il est bon de noter que tous les biens locatifs ne se valent pas en termes de rendement et de rentabilité. L’emplacement, le type de bien et le facteur incertain de la conjoncture peuvent faire fluctuer la rentabilité d’un bien locatif. Le prix d’achat, les taux d’intérêts et le montant du loyer pratiqué font partie des données qui font fluctuer la rentabilité d’un investissement dans la pierre.
5/ Choisir la meilleure localisation du logement
Le choix de l’emplacement pour son investissement immobilier est une étape cruciale. Le prix du marché n’étant pas le même partout, que ce soit pour les prix de vente ou pour le prix des loyers, il déterminera l’efficacité de rendement du projet. Mais il s’agit également d’un indicateur pour le taux de vacance locative.
Un emplacement proche des commodités et bien situé en fonction de la cible locative choisie, aura de très grandes chances d’être loué continuellement. C’est le cas par exemple des locations meublées étudiantes, prises d’assaut à côté des pôles universitaires ou en centre-ville.
Il est donc important de cibler le secteur du logement en fonction du profil de locataires recherché.
6/ Trouver un logement adapté au profil de locataire souhaité
Même chose concernant la typologie du logement à privilégier pour un investissement locatif. Si les candidats à la location visés sont plutôt des étudiants ou des célibataires, l’acquisition d’un studio ou T1 sera parfaitement adaptée. En revanche, si la cible convoitée correspond plus à un couple avec des enfants, c’est sur les T3 et plus que vous devez jeter votre dévolu.
Il faut toutefois garder en tête que plus la superficie du logement est petite, plus le prix au m² à la location sera élevé. Les petits appartements sont donc, la plupart du temps, plus rentables que les grands logements.
7/ Bien fixer le loyer du logement
Un loyer ne se décide pas au hasard. Dans certains cas même, lorsque le logement se situe dans une zone tendue et qu’il est soumis à certains dispositifs légaux, un plafonnement des loyers peut s’appliquer. Le propriétaire bailleur ne peut alors pas dépasser un prix fixé au m² dans le calcul de son loyer. Si le bien ne dépend pas de ce type de réglementation, alors le loyer doit être fixé en fonction du marché immobilier et de l’indice IRL révisé chaque année.
Une fois de plus, il est important de fixer un prix selon l’emplacement et la typologie du bien. Des décotes et des surcotes pourront être appliquées dépendant des caractéristiques du logement. Par exemple, un appartement avec une place de parking ou un garage se louera plus cher. Il en va de même pour les biens avec une cave et/ou un extérieur. Ce sont des critères particulièrement valorisés dans les grandes métropoles, où ce genre de prestations sont minoritaires sur le marché immobilier.
Alors que l’on pourrait penser qu’en affichant un loyer bas on louera son logement plus vite, il est bon de noter qu’une location en dessous du prix du marché peut rendre méfiants les candidats et peut mettre le propriétaire en difficulté au moment de trouver un occupant.
8/ Mettre son bien en gérance locative ou gérer seul ?
Quand vient l’heure de mettre son bien en location, certains propriétaires se posent la question de la gestion locative. Si déléguer les missions de gestion de son bien en location a un coût, c’est surtout un avantage parfois indispensable selon le type de projet. C’est le cas notamment lorsque le propriétaire ne réside pas à proximité du bien. La présence obligatoire sur place pour les visites, l’état des lieux ou des visites en cas de facteurs impondérables compliquent la tâche et génèrent des frais de déplacement.
Confier la gestion locative de son bien à un professionnel permet de gagner du temps et de se reposer sur le savoir-faire d’un expert en immobilier. Car la mise en location d’un logement demande des connaissances en droit qui ne sont pas toujours connues des investisseurs particuliers. Le mandataire de location, quant à lui, doit détenir sa carte professionnelle pour exercer, ce qui lui permettra de se charger de la rédaction du bail et des missions administratives liées à la location d’un bien. La disponibilité du gestionnaire de location fait également partie des nombreux atouts pour le propriétaire, qui n’aura aucun échange avec son locataire, que ce soit pour des questions liées au loyer ou en cas de travaux et de sinistre. De plus, la gestion déléguée comprend aussi un suivi sur les revenus perçus afin d’aider à la déclaration annuelle.
9/ Souscrire une garantie loyer impayé (GLI)
L’assurance loyers impayés n’est pas obligatoire mais fortement conseillée. Cette garantie offre un filet de sécurité aux propriétaires bailleurs en cas d’absence de loyer, de dégradation ou de litige avec le locataire. La GLI peut prendre le relais jusqu’à 36 mois de loyers impayés selon le contrat d’assurance souscrit. Les sommes remboursées comprennent le montant du loyer, les charges locatives, les frais liés à un contentieux en cas d’intervention d’un huissier et les frais liés aux dégâts causés par le locataire lors de son départ. Cette garantie permet aux propriétaires bailleurs de préserver leur rendement, même en cas d’imprévu et de se prémunir contre le risque de vacance locative.
Pour pouvoir souscrire une garantie loyer impayé, le logement et le locataire doivent répondre à des critères d’éligibilité. Le locataire doit fournir des justificatifs de solvabilité lors de sa candidature à la location (contrat de travail, 3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition) et ses revenus doivent couvrir 2,5 fois minimum le montant du loyer. Concernant le logement, pour pouvoir bénéficier de la GLI, le propriétaire doit louer le bien en tant que résidence principale et ce dernier doit être situé en France métropolitaine.
10/ Être conseillé tout au long de son investissement
Se lancer dans un investissement locatif n’est pas un projet à prendre à la légère. Que ce soit pour le côté législatif, le choix du bien, la fiscalité ou encore la gestion locative, il est important de se faire accompagner par des professionnels de confiance.
Un conseiller en gestion de patrimoine saura vous épauler dans les prises de décisions dictées en fonction de votre propre profil d’investisseur. L’appétence au risque n’est pas la même pour tous, les objectifs de rentabilité et de temporalité, ainsi que le budget, non plus. C’est pourquoi il est important de poser les bases avec un expert en immobilier pour prévoir une véritable stratégie financière. Faire appel à un conseiller avant d’investir dans l’immobilier permet également de bénéficier d’un réseau professionnel étendu et de saisir des opportunités d’achat difficilement atteignables en agissant seul.