1/ Toulouse, la promesse d’un investissement locatif réussi pour les bailleurs privés
Toulouse garde sa pole position sur le podium des villes où investir depuis plusieurs années déjà : c’est LA ville où investir en 2025 avec le statut de bailleur privé ! En effet, avec plus de 60 000 nouveaux habitants ces 10 dernières années, elle ne cesse de s’accroître. Elle s’apprêterait même à dépasser Lyon d’ici un ou deux ans en nombre d’habitants. Son dynamisme économique et ses projets d’aménagements urbains ont certainement beaucoup à voir dans cet accroissement démographique.
Capitale européenne de l’industrie spatiale et aéronautique, avec, notamment, la présence du groupe Airbus sur son territoire, la ville Rose offre à ses habitants un cadre de vie idéal, à mi-chemin entre mer, montagnes et océan.
Son vaste territoire permet la construction de nombreux nouveaux bâtiments afin de répondre aux demandes continues de logements. De quoi ravir les investisseurs souhaitant investir en tant que bailleur privé dans l’immobilier à Toulouse.
2/ Paris et l’Île-de-France, une valeur sûre
Paris, de par son statut de Capitale, reste une des villes les plus rentables pour effectuer son investissement immobilier. Malgré le prix de l’immobilier qui y reste élevé, la demande locative y est extrêmement forte, que ce soit d’ailleurs dans la ville ou dans toute sa périphérie.
Un large choix de formations s’offre aux étudiants et l’activité économique bat son plein dans toute l’Île-de-France. La rentabilité d’un investissement en tant que bailleur privé dans la métropole parisienne sera toujours vérifiée, à plus ou moins long terme, en fonction du type d’investissement choisi. La demande locative ne s’essouffle pas depuis de très nombreuses années, promettant aux propriétaires une stabilité des prix des loyers, voire même une hausse. L’éventualité de revendre leur bien ne les effraiera pas non plus puisque les prix des biens n’ont subi aucune baisse significative ces dernières années. Il sera donc assez facile de réaliser une plus-value à la revente d’un bien, de quoi encourager l’investissement locatif à Paris.
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3/ Bordeaux, la métropole qui monte
Les consécrations ne cessent de s’enchaîner ces dernières années pour Bordeaux ! Plusieurs fois classée sur le podium des villes où il fait bon vivre, élue en 2017 « ville la plus tendance du monde » par le prestigieux Lonely Planet, Bordeaux tire son épingle du jeu grâce à sa situation géographique dans l’hexagone. Parfaitement située entre l’Océan et les montagnes et reliant désormais Paris en seulement deux heures via le TGV, elle s’impose comme une des villes où investir en 2025.
La ville propose une véritable offre étudiante et héberge des milliers de jeunes locataires. Parmi les régions économiques les plus dynamiques de France, elle séduit de plus en plus de grandes entreprises souhaitant s’implanter en dehors de la capitale, tout en gardant avec elle une réelle proximité. Ayant quelque peu augmentés ces dernières années, les prix de l’immobilier de La Belle Endormie se sont désormais stabilisés et offrent de jolies opportunités aux futurs acheteurs souhaitant réaliser un investissement locatif à Bordeaux avec le statut de bailleur privé.
4/ Nantes, la convoitée pour investir avec le statut de bailleur privé
Nantes est l’une des villes les plus dynamiques de France sur le plan économique. Elle attire de nombreuses grandes entreprises, que ce soit dans les secteurs de la technologie, de l’industrie, de la santé ou encore de la recherche. Cette croissance économique stimule le marché immobilier et incite fortement les investisseurs à se tourner vers elle pour réaliser leur projet avec le statut de bailleur privé.
Grâce à cette croissance économique et sociale, mais aussi par la présence de nombreuses institutions d’enseignement supérieur, Nantes attire étudiants et jeunes actifs souhaitant s’installer dans la ville prometteuse. Cette tendance accentue la demande locative à Nantes, un avantage considérable pour les bailleurs privés pour qui le risque de vacance locative est majoritairement écarté. Les infrastructures de la métropole, son éligibilité à la loi Denormandie en perpétuel développement, les projets d’urbanismes modernes et les nombreuses activités, à la fois culturelles et environnementales, qu’offre la ville de Nantes, ne font qu’accentuer son caractère attractif. Régulièrement classée parmi les villes les plus agréables à vivre, Nantes profite d’une demande immobilière importante, que ce soit sur le marché de la location ou de l’achat. Le prix d’une location à Nantes est en moyenne de 14 € du m² et le prix d’achat pour un appartement de 3 509 € du m² selon le secteur. Concernant le rendement brut d’un investissement locatif à Nantes, il est évalué entre 3 et 5 % en moyenne.
5/ Angers, la ville qui explose
Depuis le début de la crise sanitaire, la ville d’Angers ne cesse d’attirer les jeunes actifs parisiens, en quête d’une vie moins tumultueuse qu’en capitale. À seulement 1 h 30 de Paris en TGV et 3 h par l’autoroute, Angers bénéficie d’une situation géographique privilégiée pour les Franciliens. Elle se situe également à 1h de Nantes, autre métropole montante et influente ces dernières années.
En 2023, elle est élue la ville la plus attractive pour investir en tant que bailleur privé dans l’immobilier, affichant la plus forte croissance dans le secteur. Forte d’une démographie étudiante importante (21 % de sa population), Angers dispose d’une demande locative accrue et plus particulièrement pour les petites surfaces. C’est pourquoi de nombreux investisseurs ont fait le choix d’acquérir un studio ou un T1 à Angers, afin de limiter les risques de vacance locative et d’optimiser leur rendement locatif.
Pour devenir propriétaire d’un logement à Angers, il faut désormais prévoir un budget moyen de 3 261 € du m². En effet, le marché immobilier angevin a vu ses prix exploser en 5 ans, pour atteindre aujourd’hui une hausse de +70 %. Malgré tout, le marché reste porteur avec un prix locatif d’environ 11 à 12 € du m² pour un appartement. En termes d’efficacité financière, le rendement d’un investissement immobilier à Angers est estimé à 6,2 %, deux fois supérieur à celui de la capitale. Avec un succès qui ne cesse de grandir, la métropole risque de voir ses prix immobiliers continuer d’augmenter dans les années à venir, gage d’un placement pérenne sur le long terme.
6/ Les bailleurs privés convoitent Rennes, la championne de la rentabilité
Rennes ne perd pas son élan pour monter en haut du classement des villes où il faut investir avec le statut de bailleur privé. Sa localisation intéressante, à moins d’une heure et demie de la Capitale et proche des sites touristiques réputés comme le Mont-Saint-Michel ou encore Saint-Malo, font d’elle le pied-à-terre fétiche des nouveaux cadres en quête de tranquillité. Preuve en est, elle a été élue première ville francophone où il fait bon vivre par le magazine L’Express et deuxième des villes où il fait bon travailler.
Rennes s’impose comme un véritable bassin d’emplois et une ville étudiante avérée. Grâce à l’EuroRennes prévu pour 2021, mais finalement repoussé à 2025, cela ne devrait qu’amplifier cette dynamique. Sa ligne LGV, permettant de la relier à Paris, accentue son attractivité, particulièrement auprès des jeunes actifs qui souhaitent vivre en dehors de la capitale. Il faut dire que les prix de l’immobilier à Rennes, bien qu’ayant augmenté ces deux dernières années de façon considérable, restent encore très intéressants. Bien loin des 10 000 € du m² affichés par Paris, le prix au m² d’un appartement à Rennes est d’environ 4 090 €, pour un loyer estimé à 15 € du m² selon les quartiers plébiscités. Le taux de rentabilité à Rennes bat des records en France, puisqu’il est estimé à 5 % en 2024, soit un taux supérieur à la moyenne nationale qui est de 4,9 %.
7/ Lille, un emplacement stratégique
Lille dispose d’un avantage majeur pour le marché immobilier : son emplacement. Lille est un carrefour entre trois grandes capitales, Paris, Londres et Bruxelles, reliée facilement aux pays voisins européens. Elle est par ailleurs très prisée par les étudiants venus de Belgique. De nouvelles écoles supérieures comme des entreprises sont de plus en plus nombreuses à s’installer à Lille, participant au succès grandissant de la ville. En tant que 3e pôle santé et 3e quartier d’affaires de France, Lille offre à ses habitants un cadre de vie agréable, un dynamisme économique reconnu et une présence étudiante indéniable. Lille présente donc de nombreux atouts pour l’investissement immobilier locatif. Près d’un Lillois sur quatre est d’ailleurs locataire, une particularité qui en fait la ville idéale pour investir et plus particulièrement en tant que bailleur privé.
Côté infrastructures, la métropole dispose de deux gares, 2 lignes de métro, 88 lignes de bus, 2 lignes de tramway et d’un aéroport international. Concernant le marché immobilier à Lille, le prix au m² moyen est de 3 436 €, particulièrement en dehors du centre-ville, qui de son côté peut atteindre les 5 000 € du m² dans le Vieux Lille. Proportionnellement, les loyers pratiqués sont d’environ 15 € du m² et peuvent grimper jusqu’à 17 € dans les quartiers les plus chers, offrant de belles opportunités aux investisseurs immobiliers.
8/ Montpellier, l’attrayante pour les bailleurs privés
Montpellier est la seule ville pour qui la croissance démographique est en perpétuelle évolution depuis 10 ans, avec une moyenne de 4 000 nouveaux arrivants chaque année. Idéalisée par les Parisiens, la ville de Montpellier attire pour son cadre de vie et sa situation idéale en bordure du bassin méditerranéen. Ville étudiante, mais également touristique, l’engouement pour Montpellier ne faiblit pas. Avec son cœur historique, sa proximité des plages et son climat, la métropole séduit les jeunes qui souhaitent s’y installer au quotidien. Son tramway facilite les déplacements intra-muros, mais également en périphérie. Il a été élu « tramway le plus beau d’Europe ». La hause des prix du marché immobilier à Montpellier démontre le succès qu’elle remporte auprès des acheteurs et des bailleurs privés, avec un prix au m² de 3 516 € pour un appartement. Son parc locatif, dont les prix varient aux alentours des 15 € du m², lui permet de profiter d’une rentabilité locative au-dessus de la moyenne nationale, pouvant grimper jusqu’à 6 % dans certains quartiers de la ville.
9/ Brest, favorisée grâce au télétravail
En voilà une autre qui a su tirer son épingle du jeu lors des restrictions sanitaires, notamment pour les télétravailleurs. Située sur la pointe du Finistère, la ville de Brest profite d’un cadre environnemental exceptionnel, où la nature est reine. Si jusqu’alors Brest pouvait pâtir de cet isolement géographique, elle en fait sa force aujourd’hui. En effet, elle accueille de plus en plus de jeunes cadres dynamiques lassés de la vie parisienne, qui, grâce au télétravail, peuvent résider à Brest toute l’année. De plus, les déplacements ponctuels vers Paris sont facilités par le TGV, reliant les deux métropoles en 4 h.
Elle profite également d’une proximité géographique avec Rennes, commune voisine à grand succès démographique également depuis le COVID. Si les comportements sociaux ont évolué ces 3 dernières années, augmentant le flux migratoire de nouveaux habitants vers Brest, le marché immobilier, quant à lui, n’est pas en reste. En deux ans, les prix immobiliers à Brest ont augmenté de +23 %, mais demeurent encore très attractifs. Un appartement à Brest se vend désormais à 2 277 € environ du m² pour des loyers affichés à 11 € du m² en moyenne. La particularité du marché immobilier brestois se situe dans le type de biens disponibles en majorité. Avec un parc vieillissant, les acheteurs bénéficient de nombreuses opportunités d’achat d’appartements anciens avec travaux, permettant de gonfler sa rentabilité locative, grâce au statut de bailleur privé également.
10/ La périphérie de Lyon
Victime de son succès, la ville de Lyon a vu ses prix exploser ces dernières années, avec certains quartiers du centre-ville pouvant atteindre les 10 000 € du m². C’est pourquoi les investisseurs immobiliers se penchent sur le marché des villes périphériques de Lyon, de plus en plus recherchées par les familles. Le calme, la nature, mais également le prix beaucoup plus accessible, poussent de nombreux Lyonnais à chercher leur résidence principale en dehors de Lyon. Les villes limitrophes comme Tassin la demi-lune, Vénissieux ou encore Villeurbanne, font partie des secteurs où les prix sont encore intéressants à proximité de Lyon. S’éloigner permet aux candidats au logement de profiter de plus grandes surfaces habitables, d’annexes et d’un extérieur, des avantages difficilement accessibles en hypercentre de la métropole, recensée comme la troisième plus grande ville de France. Quand le prix d’un appartement à Lyon est en moyenne à 4 614 € du m², à Vénissieux, il atteint à peine les 2 621 €. En revanche, les loyers à Vénissieux sont plutôt élevés, avec un prix de 15 € du m², permettant de faire monter en flèche le taux de rentabilité locative estimé à 6 %, contre 4 % à Lyon. De plus, avec une demande locative de plus en plus importante, les villes limitrophes de Lyon permettent aux propriétaires bailleurs privés de limiter le risque de vacance locative et sécuriser aux maximum leur projet d’investissement immobilier.
FAQ
Faut-il investir dans une grande ville ou une ville moyenne ?
Investir dans une grande métropole permet d‘éviter le risque de vacance locative et de pratiquer des loyers élevés. Toutefois, le prix d’achat sera nécessairement plus important et demandera un plus gros effort financier au propriétaire. Se tourner vers des villes moyennes permet de bénéficier d’un marché immobilier plus accessible. Certaines villes disposent néanmoins d’une demande locative importante, notamment lorsqu’elles accueillent un pôle universitaire. Enfin, de nombreux locataires ne souhaitent pas vivre en hypercentre d’une grande ville et vont privilégier la périphérie, d’autant plus depuis la crise sanitaire et la montée du télétravail en France. En termes de rentabilité, un investissement immobilier locatif avec le statut de bailleur privé dans une ville moyenne peut s’avérer tout aussi efficace grâce au faible coup de départ lors de l’achat du bien.
Est-il préférable d’investir dans une ville que l’on connaît ?
Quand on investi dans un bien immobilier locatif en tant que bailleur privé, il faut se détacher du côté sentimental du projet. L’acquisition d’un bien pour le louer doit être stratégique. Néanmoins, connaître la ville dans laquelle on souhaite investir parce qu’on y a grandi ou qu’on y a déjà vécu, peut être un atout. Pour choisir le bon endroit pour acheter un logement à louer, il faut connaître les tendances du marché sur le secteur, la cible, le comportement des habitants pour anticiper le risque de vacance locative et les infrastructures proposées par la commune. Décider d’investir dans une ville qu’on ne connaît pas nécessite de faire quelques recherches avant de se lancer.