Le statut de bailleur privé verra-t-il le jour en 2025 ?
On pensait qu’il serait en tête de liste des propositions pour la réforme du Logement 2024, mais le statut de bailleur privé ne s’est pas concrétisé. Olivier Klein, l’ancien ministre du Logement et de la Transition écologique, envisageait d’introduire ce statut dans le cadre de la révision de la fiscalité immobilière. Lors de son audition au Sénat le 8 novembre 2022, celui-ci avait mis l’accent sur l’urgence de développer de nouveaux logements en France tout en préservant les intérêts des « petits investisseurs ».
Le sujet refait surface en 2025 grâce à l’impulsion de la nouvelle ministre du Logement, Valérie Létard, et du ministre de l’Économie, Éric Lombard, sous la gouvernance du Premier ministre François Bayrou. Après plusieurs mois d’arbitrages et dans un contexte budgétaire tendu, le gouvernement a finalement chargé le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson de définir les contours d’un nouveau cadre fiscal unifié pour les bailleurs privés. Leurs propositions, intégrées dans un rapport remis fin juin 2025, devraient alimenter le projet de loi de finances pour 2026.
Le nouveau statut du bailleur privé reposera sur un mécanisme d’amortissement fiscal du prix du bien, directement déductible des revenus fonciers imposables. Concrètement, il devrait permettre :
- Pour les logements neufs, un amortissement annuel de 4 % de la valeur d’acquisition.
- Pour les logements anciens, un amortissement annuel d’environ 3 %, sous condition de réaliser des travaux représentant au moins 15 % du prix d’achat, afin d’encourager la rénovation du parc.
- Un bonus d’amortissement de 0,5 % à 1,5 % supplémentaire par an sera appliqué pour les bailleurs acceptant de louer à des niveaux inférieurs aux prix du marché (loyers modérés), ce qui pourrait porter le taux global jusqu’à 5,5 % par an.
Cet amortissement se traduirait donc par une réduction de la base imposable sur les revenus fonciers. Il constitue ainsi un levier majeur pour sécuriser la rentabilité nette des investissements locatifs, tout en répondant aux objectifs de construction et de rénovation fixés par l’État. Le dispositif est ainsi attendu pour une entrée en vigueur au 1er janvier 2026, sous réserve de son adoption lors des débats parlementaires de l’automne.
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Les conditions d’éligibilité des logements
Le but premier de ce dispositif est de créer un régime universel d’investissement locatif afin de simplifier les aides existantes. Ainsi, serait concernée par le statut de bailleur privé l’intégralité des logements ou biens immobiliers, qu’ils soient neufs, récents ou anciens, issus du parc locatif privé.
Les conditions d’éligibilité des propriétaires
Est considéré comme un bailleur privé, toute personne physique ou morale qui met en location un bien immobilier en échange d’un loyer. À la différence des bailleurs sociaux, qui sont généralement des entités publiques ou semi-publiques, les bailleurs privés sont soit des individus, des sociétés civiles immobilières, des SCI familiales ou même des investisseurs institutionnels.
Les bailleurs privés doivent se conformer à des obligations définies par la loi du 6 juillet 1989, qui régule les relations entre les bailleurs et les locataires dans le secteur locatif privé en France. Ces responsabilités comprennent :
- La fixation du montant du loyer,
- Le maintien du logement en bon état,
- Le respect des normes de sécurité et de qualité de vie,
- Le remboursement de la caution et la gestion des conflits locatifs.
L’obligation de déclaration des revenus fonciers
Le principal avantage du statut de bailleur privé réside dans son régime fiscal, car il permet d’amortir la valeur du bien chaque année. En réduisant ses revenus fonciers, le propriétaire aura la possibilité de diminuer significativement sa charge fiscale et de proposer des loyers en dessous du prix du marché. Le système d’amortissement prévu par ce statut offre une vision à long terme de l’investissement immobilier, à condition de déclarer ses revenus fonciers.
Un autre avantage de ce statut est qu’il offre la possibilité d’investir à la fois dans le neuf et dans l’ancien. En harmonisant la réglementation fiscale pour tous les logements locatifs, le Gouvernement cherche à simplifier la défiscalisation immobilière dans le secteur privé en offrant les mêmes avantages à tous les propriétaires bailleurs, indépendamment du bien dans lequel ils investissent.