À quelles conditions puis-je passer professionnel ?
Trois conditions sont nécessaires pour que le bailleur de logements meublés puisse prétendre au statut de professionnel. Les revenus qu’il perçoit de ses locations (loyers + charges) doivent être supérieurs à 23 000 € pour avoir la possibilité de choisir ce statut. Ces recettes doivent représenter la majorité des ressources du foyer fiscal du propriétaire, soumises à l’impôt sur le revenu. Le loueur en meublé professionnel se doit d’avoir une tenue de comptes irréprochable. Le recours à un expert comptable est vivement recommandé.
Pour accéder au statut de Loueur en Meublé Professionnel, il fallait, auparavant, être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Condition évincée depuis 2018 car jugée trop contraignante, notamment pour les fonctionnaires, qui ne sont pas autorisés à être chefs d’entreprise en parallèle de leur activité salariale.
Si la condition d’inscription au RCS a été supprimée, la notification de votre nouvelle activité professionnelle auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) est indispensable. Cela générera un numéro de SIRET, unique à chaque location meublée, à préciser lors des déclarations de revenus.
Les avantages fiscaux à passer professionnel
Le loueur en meublé professionnel bénéficie d’avantages fiscaux non-négligeables. Au-dessous de 70 000 € de revenus, le propriétaire-bailleur a le choix entre deux régimes fiscaux : être imposé en micro-Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou en régime réel simplifié. Au-dessus de ce seuil, le régime réel est appliqué.
- Lorsqu’il est imposé en micro-BIC, le propriétaire-bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 %. En revanche, les charges générées par la location ne peuvent pas être déduites de ses revenus déclarés. Lorsque le régime réel fait foi, les charges dues au logement (intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, frais de gestion, par exemple) et créant potentiellement un déficit foncier, peuvent être entièrement déduites des revenus imposables globaux, sans limite quantitative.
- Le loueur de logements meublés professionnel dépend du régime des plus-values professionnelles, ce qui lui donne accès à une exonération d’impôts. Accès valable seulement dans le cas où l’activité de bailleur est exercée depuis plus de cinq ans à titre principal et si son chiffre d’affaires est inférieur à 90 000 €. Lorsque ce plafond est atteint et jusqu’à 126 000 €, un allègement dégressif est mis en place pour le contribuable.
Bien qu’il ait de nombreux avantages fiscaux, le LMP est tout de même redevable de la taxe foncière, de la contribution économique territoriale et des charges sociales RSI des commerçants. Ces dernières sont déductibles du montant du bénéfice imposable.
Contrairement au statut de Loueur de Meublés Non-Professionnels (LMNP), le bailleur professionnel n’a pas accès à la réduction d’impôts proposée par la loi Censi-Bouvard. Cependant, l’amortissement du logement et de son mobilier constitue un autre avantage à bénéficier du statut de professionnel. Le propriétaire peut déduire de ses impôts le montant estimé de la perte de valeur de son bien au fil du temps.
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Quelques astuces pour éviter les pièges du statut LMP
Louer un bien meublé en tant que professionnel paraît très attrayant d’un point de vue fiscal. Cela sous-entend tout de même quelques axes de réflexion préalables avant de se lancer. Le logement doit être attractif. En effet, pour que l’investissement soit rentable, l’habitation doit être louée. Afin d’éviter la vacance locative dans le bien meublé, la qualité de son confort et de son emplacement priment. De plus, la comptabilité du statut de loueur de logements meublés professionnel est très complexe. C’est pourquoi il est fortement conseillé d’avoir recours à un expert-comptable pour ne risquer aucun préjudice en cas de contrôle fiscal. L’un des principaux risques étant de surévaluer l’amortissement de son logement ou de ne pas remplir correctement sa déclaration d’impôts.
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