Choisir le bon emplacement
L’emplacement du bien déterminera, en partie, le risque de vacance locative de celui-ci. C’est l’un des critères les plus importants dans l’investissement locatif. Et bien que l’investissement ne soit pas encore entrepris, il est indispensable de déjà penser à l’avenir. À quoi sera destiné le logement à long terme ? Restera-t-il à la location ? Envisagez-vous de le revendre ? D’y vivre ou d’y loger un membre de votre famille d’ici plusieurs années ?
Les réponses à ces questions détermineront de nombreux critères, dont l’emplacement, afin de correspondre au mieux à la cible de locataires. Avant tout, un logement est bien situé lorsqu’il est dans une ville où le marché immobilier est dynamique, autant dans le domaine locatif qu’en ce qui concerne l’achat et la vente de biens.
Choisir le bon type de logement
Studio, T2 ou une surface plus importante, le choix n’est pas toujours simple. Et pour prendre la bonne décision, il faut d’abord se demander quel type de locataire nous souhaitons accueillir. Plutôt une famille, un jeune couple sans enfant, un étudiant ou encore une colocation ? Chaque profil appelle une configuration de logement différente. Un étudiant se suffira d’un studio proche de l’université ou d’une ligne de transport directe. Une famille ou une colocation, aura besoin de plusieurs chambres disponibles et d’idéalement deux salles d’eau s’ils sont nombreux. Enfin, un T2 situé dans un quartier vivant suffira à un jeune couple qui s’installe. Plus la cible sera précise, plus l’investisseur pourra trouver un logement adapté qui attirera de nombreux candidats à la location et réduira considérablement le risque de vacance locative.
Les petites surfaces sont connues pour rapporter davantage que les grandes. Néanmoins, le turn-over important des locataires est à prendre en compte, car il insinue une remise en état fréquente des lieux, et donc des frais à engager plus nombreux. Une maison louée à une famille aura plus de chances de garder un même locataire sur une longue durée.
Neuf ou ancien
Acheter en VEFA ou avec travaux, quel logement a le plus de chance d’être rentable ? Cela dépend en partie de vos ambitions et de vos désirs d’avenir. Si vous souhaitez reprendre le bien, à terme, pour l’habiter, il peut être intéressant de choisir un logement ancien, avec du caractère, que vous pourrez rénover selon vos goûts. D’autant plus que, depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie offre un avantage fiscal intéressant. Le neuf est également un bon compromis pour ne pas avoir à s’inquiéter de potentiels travaux pendant dix ans, grâce à la garantie biennale. De plus, la loi Pinel donne accès à une réduction d’impôts pour les propriétaires s’engageant sur plusieurs années de location. Néanmoins, ce choix dépendra également et surtout de l’emplacement du bien. Les résidences neuves se font plus rares dans les hypercentres, tandis que les biens anciens ne sont pas nombreux en périphérie.
Il ne faut pas hésiter à se tourner vers les professionnels d’une agence immobilière, qui pourront vous aider à trouver le bien qui correspond au mieux à vos attentes.
Location vide ou meublée
Un bon rendement demande également une fiscalité avantageuse. Si la location vide peut être l’une des conditions pour bénéficier d’une réduction d’impôts, les locations meublées ne sont pas moins intéressantes, car elles régissent à un fonctionnement fiscal plus souple. Selon les revenus qu’elles génèrent, chacune des locations offre des avantages.
- Louer un logement meublé Pour bénéficier de l’appellation meublé, le logement doit être correctement équipé par le propriétaire. Les revenus issus des locations seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui donne la possibilité de deux schémas d’imposition, le régime forfaitaire ou réel.
- Louer un logement vide Le bailleur d’un logement vide doit déclarer les revenus générés par ses locations, en revenus fonciers. Selon le montant de ceux-ci, il sera imposé par le régime micro foncier, ou le régime réel.
Le Gouvernement a mis en place plusieurs dispositifs afin d’inciter les investisseurs à miser sur le marché immobilier. Que la location soit meublée ou non, le propriétaire peut avoir accès à des avantages fiscaux via la loi Pinel ou le statut LMNP, par exemple.
Une fiscalité réfléchie pour une rentabilité réussie
Le dispositif Pinel pour les logements neufs et le dispositif Censi-Bouvard pour les locations meublées ont été prolongés jusqu’au 31 décembre 2021, tandis que la loi Denormandie est entrée en vigueur au 1er janvier 2019 pour les biens à rénover, une aubaine pour les investisseurs à la recherche d’un rendement optimal. Plus le montant des impôts dus par le bailleur sera faible, plus la rentabilité du bien aura des chances d’être élevée.