Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière repose sur le principe de réduction, voire de suppression de l’impôt par le biais de mesures légales mises en place par l’État. Le but étant d’optimiser vos finances en investissant dans des dispositifs divers et variés. Ces dispositifs permettent d’obtenir des déductions, réductions ou exonérations de l’impôt. Voici l’historique complet des dispositifs de défiscalisation en France :
- 1913 : loi pour les Monuments Historiques ;
- 1962 : loi Malraux ;
- 1970 : SCPI ;
- 1979 : statut du loueur en meublé ;
- 1986 : loi Méhaignerie ;
- 1986 : loi Pons ;
- 1989 : loi Coluche ;
- 1993 : déficit foncier :
- 1994 : loi Madelin ;
- 1996 : loi Périssol ;
- 1999 : loi Besson ;
- 1999 : loi Demessine ;
- 2001 : loi Paul ;
- 2003 : loi de Robien ;
- 2003 : loi Girardin ;
- 2006 : loi Borloo ;
- 2007 : loi TEPA ;
- 2009 : loi Scellier ;
- 2009 : amendement Bouvard ;
- 2014 : loi Duflot ;
- 2015 : loi Pinel ;
- 2017 : loi Cosse ;
- 2019 : loi Denormandie.
Le statut de bailleur privé
Le statut de bailleur privé, s’il venait à entrer en vigueur, concernerait les propriétaires immobiliers qui louent leur bien sans être encadrés par un statut professionnel. Cette mise en location est régie par un contrat de bail (location meublée ou non-meublée) et le bailleur est soumis à une législation précise. Si ce statut voit le jour, les bailleurs pourront maximiser le rendement de leurs revenus locatifs grâce à la défiscalisation. Un amortissement du prix du bien chaque année au moment de la déclaration d’impôt sera possible. Autrement dit, en réduisant ses revenus fonciers, le bailleur pourra baisser sa charge fiscale et pratiquer des loyers en dessous du prix du marché.
Ce dispositif pourrait permettre d’éviter les périodes de vacance locative pour les propriétaires tout en tenant compte de la demande de logements locatifs accrue de la part des ménages modestes. De quoi améliorer les conditions d’habitation en France. Enfin, cela permettrait aux bailleurs d’investir dans le neuf, tout comme dans l’ancien en uniformisant la réglementation fiscale. Le Gouvernement souhaite offrir les mêmes avantages aux propriétaires que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien.
Si le logement loué est meublé, la déclaration de revenus devra être effectuée sous le régime micro-BIC si les recettes sont inférieures à 72 600 € par an. Au delà, le bailleur passe automatiquement au régime BIC. Pour une location vide, si les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €, le bailleur sera imposé au microfoncier. Au dessus de 15 000 € de revenus locatifs, le régime réel s’appliquera.
Le statut LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est attribué aux bailleurs non-professionnels qui louent des biens meublés. Cette activité ne peut pas constituer l’activité principale du propriétaire, c’est un complément de revenus. Sur le plan fiscal, les revenus issus de cette activité sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans le cadre du régime micro-BIC. Un abattement de 50 % des charges est appliqué, ou dans le cadre du régime réel, la prise en compte de l’amortissement du bien.
Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, le bailleur doit respecter un plafond de revenus issus de la mise en location de ses logements. Les gains ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ou alors, ne doivent pas représenter plus de 50 % du montant global des revenus du foyer. Si les deux conditions ne sont pas remplies, alors le contribuable devra passer sous le statut LMP, autrement dit du loueur en meublé professionnel.
La location meublée non professionnelle permet de bénéficier d’un abattement à hauteur de 50 % ou de la déduction des charges réelles, ainsi que la possibilité d’amortir la valeur de son bien. De plus, le statut est accessible à tout type de bien, dont les biens anciens. Le fait de louer le bien en meublé permet également de proposer des loyers supérieurs à ceux exercés pour la location nue, avec un montant supérieur de 10 à 15 % en moyenne. Le taux de rendement d’un investissement en LMNP, lui, est extrêmement intéressant, souvent au dessus de 4 %. Il peut même atteindre 7 % dans le cadre d’un investissement financé par l’emprunt grâce à l’effet de levier.
La loi Pinel pour investir dans le neuf
Le dispositif de défiscalisation Pinel permet à un propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôt s’il acquiert un bien et qu’il le met en location dans la foulée pour une période de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt atteint 10,5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans en 2023. Autrement dit, la remise peut atteindre 52 500 €. La loi Pinel présente trois avantages principaux : devenir propriétaire sans apport, se constituer un patrimoine et préparer sa retraite. Malheureusement, le dispositif disparaîtra définitivement au soir du 31 décembre 2024 sans qu’aucun remplaçant n’ait encore été officiellement dévoilé.
La loi Malraux pour défiscaliser dans l’ancien
Créé en 1962, le dispositif de défiscalisation Malraux concerne la restauration de biens à caractère historique. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 30 % des dépenses réalisées à partir de 2012. L’avantage fiscal est proportionnel au montant engagé pour la rénovation, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans consécutifs. La réduction d’impôt accordée, elle, varie en fonction de la zone géographique dans laquelle est situé le bien immobilier. Elle représente 22 % à 30 % en fonction de la classification des sites et quartiers dans lesquels se situe le bien loué. Sachez que la loi de finances pour 2023 a prolongé d’une année le dispositif, il est accessible jusqu’au 31 décembre 2023.
La loi Denormandie
Entrée en vigueur le 1er janvier 2019, la loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation destiné à améliorer le parc immobilier français. Il permet à un investisseur de mettre en location un bien et de bénéficier d’une réduction fiscale en contrepartie. La loi Denormandie complète le dispositif Pinel qui ne couvre pas la totalité du pays.
Pour bénéficier de la loi Denormandie, le bailleur doit s’engager à louer son bien sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Pour un engagement de 6 ans, la réduction d’impôt maximale atteint 12 % soit 36 000 €, 18 % pour 9 ans (54 000 €) et 21% sur 12 ans (63 000 €).
La loi Denormandie concerne pas moins de 245 communes en France, notamment celles dont le nombre d’habitants est compris entre 6 000 et 10 000, mais aussi des communes ayant signé une Opération de revitalisation du territoire (ORT). Sachez que les investissements sont éligibles dans le cadre du dispositif Denormandie dès lors qu’ils ont été effectués avant le 31 décembre 2023.
Loc’Avantages
Le dispositif Loc’Avantages permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils proposent un loyer moins cher que ceux pratiqués sur le marché à leurs locataires, il remplace l’ancien dispositif « Louer abordable ».
En signant une convention avec l’Anah, le propriétaire souhaitant profiter de ce dispositif s’engage à louer son logement pendant 6 ans, en respectant les plafonds de loyer, à un locataire dont les revenus sont inférieurs aux plafonds en vigueur, pour un usage de résidence principale. Enfin, le locataire sélectionné ne doit pas faire partie de sa famille.
Pour fixer son loyer, le propriétaire a le choix entre trois niveaux de loyer : LOC 1 (15 % en dessous du marché), LOC 2 (30 %) et LOC 3 (45 %, uniquement en intermédiation locative). Le taux de réduction d’impôt, lui, dépend du niveau de loyer choisi par le propriétaire et du recours ou non à l’intermédiation locative. En LOC 1, la réduction d’impôt est de 15 % et 35 % en LOC 2. En revanche, dans le cadre d’une intermédiation locative, les taux de réduction d’impôt sont les suivants : 20 % en LOC 1, 40 % en LOC 2, 65 % en LOC 3.
La loi Girardin
La loi Girardin concerne les investisseurs qui souhaitent acquérir un bien neuf en Outre-mer tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2020 dans les DOM et jusqu’au 31 décembre 2025 dans les TOM. La loi Girardin concerne les îles suivantes : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis et Futuna.
Pour un investisseur dans le secteur libre, sans contrainte concernant le loyer ou les ressources du locataire, la réduction d’impôt est comprise entre 22 % (permis de construire délivré en 2011) et 30 % (permis de construire délivré avant 2011). Dans le secteur dit intermédiaire, avec des plafonds de loyer ou de ressources, la réduction d’impôt varie de 26 % (permis de construire délivré à partir de 2012), 34 % (permis de construire délivré en 2011) et 38 % (permis de construire délivré avant 2011).
Pour bénéficier de la loi Girardin, certaines conditions sont à respecter. Acheter ou faire construire un bien neuf dans une des îles éligibles, détenir un permis de construire délivré avant le 21 décembre 2012, s’engager à louer le bien nu pendant au moins 5 ans, le logement doit être loué dans les 6 mois qui suivant la date d’achèvement des travaux ou d’acquisition du bien, enfin, respecter les plafonds de ressources des locataires et de loyer fixés par la loi.
Les anciennes lois de défiscalisation
Depuis l’instauration de la première loi de défiscalisation en France inhérente aux monuments historiques, de nombreux ministres se sont attelés à la tâche et de multiples lois sont entrées en vigueur. Censi-Bouvard, Scellier, de Robien… Retour sur trois anciennes lois de défiscalisation qui ont marqué le marché immobilier tricolore.
La loi Censi-Bouvard
Tout contribuable investissant dans une résidence de services neuve ou rénovée pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de reviens de l’investissement pendant une durée de 9 ans. L’avantage fiscal s’appliquait dans la limite de 300 000 € par investissement. L’investisseur pouvait également espérer une récupération de la TVA si trois conditions étaient remplies : la résidence de service devait proposer de la restauration, une réception et un service de nettoyage. Les loyers perçus par l’exploitant devaient être soumis à la TVA à 5,5 % et l’acquéreur devait choisir le statut LMNP Censi-Bouvard et déclarer ses revenus locatifs eu régime micro-BIC. La loi Censi-Bouvard a été définitivement supprimée au 31 décembre 2022.
La loi Scellier
Entrée en vigueur en 2009, la loi Scellier reposait sur le même principe que l’actuelle loi Pinel. Autrement dit, l’acquisition d’un bien neuf ou en VEFA et sa location comme résidence principale pour le locataire. Le dispositif donnait droit à un avantage fiscal jusqu’à 25 % du montant de l’acquisition. Pour y prétendre, un bailleur devait s’engager à louer le bien pendant une durée de 9 ans minimum, tout en respectant les plafonds de loyer en vigueur et le niveau de ressources imposé pour son locataire. La réduction d’impôt est passée de 25 % à 21 % en 2011, puis à 13 % en 2012. Le montant total de l’investissement était de 300 000 € par an et par personne. Le dispositif Scellier a définitivement pris fin le 31 décembre 2012.
La loi de Robien
La loi de Robien est entrée en vigueur en 2003 et a été remplacée par la loi de Robien « recentrée » dès 2006. La loi de Robien permettait à un investisseur de défiscaliser jusqu’à 65 % de la valeur de son bien immobilier sur 15 ans. Le principe consistait à profiter d’un amortissement sur ses revenus fonciers. L’amortissement total était de 15 % du montant investi étalé sur 15 ans maximum. Il était nécessaire de respecter certaines conditions pour profiter de la loi Robien, notamment des plafonds de loyer. En revanche, aucune contrainte concernant les revenus du locataire n’était appliquée.