Acheter un bien à rénover avec la loi Denormandie…
Afin d’améliorer le parc vieillissant des villes moyennes et revitaliser leur environnement urbain et social, la principale condition d’éligibilité au dispositif Denormandie est l’achat d’un bien ancien. Celui-ci doit nécessiter des travaux de rénovation important et être situé dans une des villes éligibles (concernée par le plan Action cœur de ville ou ayant signé la convention d’opération de revitalisation du territoire ou figurant parmi les communes ayant un besoin important de réhabilitation). La facture totale des travaux d’un bien en Denormandie doit représenter 25 % du montant de son acquisition au minimum et doivent être achevés le 31 décembre de la 2ème année faisant suite à l’achat du bien au plus tard. Attention, les améliorations à apporter à son logement sont précises. Le propriétaire devra réaliser des travaux permettant d’optimiser la performance énergétique de son logement, de le moderniser, de l’assainir, ou enfin, d’aménager ou de créer de nouvelles surfaces habitables dans le logement (sous-sol, combles, balcon, garage, …).
- Tout savoir sur les dispositifs de défiscalisation immobilière
… dans l’une des 500 villes sélectionnées
Le Gouvernement a défini un ensemble de villes étant dans le besoin d’améliorer son parc de logements locatifs et par conséquent, éligibles au dispositif Denormandie. C’est plus de 500 communes qui font partie du plan Action Cœur de Ville ou ont signé une opération de revitalisation du territoire (ORT). Cela concerne la plupart des régions de France, dont la cartographie est amenée à évoluer en 2025. La zone dans laquelle se situe le bien déterminera également les plafonds de ressources que devront respecter les locataires.
Engagement de location
Afin de respecter l’objectif du Gouvernement d’améliorer l’offre locative de certaines villes, le propriétaire-bailleur doit signer un engagement de location de son bien sur une période de 6, 9 ou 12 ans pour prétendre aux avantages fiscaux de la loi Denormandie. Il accepte alors de respecter le plafonnement de loyer imposé par le dispositif, variant selon la zone dans laquelle se situe le logement.
À l’instar de la loi Pinel, tous les locataires ne peuvent pas entrer dans le logement. En effet, les plafonds de revenus définis par la loi Pinel sont également valables pour le dispositif Denormandie. Comme le montant des loyers, les revenus maxima des locataires varient selon la localisation du logement.
Aussi, la nouvelle loi de défiscalisation accepte que le propriétaire loge un de ses ascendants ou descendants contre un loyer, tant que celui-ci respecte les conditions énoncées ci-dessus ainsi que les prix du marché. Le membre de la famille logé ne doit cependant pas être rattaché au même foyer fiscal que le bailleur.
Votre ville est-elle éligible au dispositif Denormandie ?
Déterminez si votre investissement locatif dans l’ancien avec travaux peut bénéficier de la loi Denormandie grâce à notre simulateur
Quel avantage fiscal à investir en loi Denormandie ?
Le taux de réduction d’impôt auquel l’investisseur a droit évolue selon la durée de location sur laquelle il s’est engagé. Cela représente 12 %, 18 % ou 21 % sur 6, 9 ou 12 ans. Ainsi, le dispositif peut permettre de bénéficier jusqu’à 63 000 € d’économies sur 12 ans. L’investissement dans le cadre de la loi Denormandie est limité à deux achats et à une somme totale de 300 000 € par an.
- A lire également : nos conseils dédiés à l’investissement locatif dans l’ancien
Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Denormandie ?
Pour bénéficier de la défiscalisation proposée par la loi Denormandie, il est indispensable de respecter certaines exigences liées à la fois au logement et à la location.
Les conditions concernant le logement
Le bien doit se trouver dans l’une des 245 communes du plan « Action Cœur de Ville », dans une commune ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT), dans une municipalité présentant un réel besoin de rénovation de l’habitat ou encore au sein d’une copropriété en grande difficulté financière.
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent répondre à au moins un de ces critères :
- Ils doivent améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 20 à 30 % selon le type de logement.
- Ils doivent comprendre au moins deux types d’actions parmi : le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de système de production d’eau chaude ou l’isolation des fenêtres.
- Ils doivent permettre la création d’un nouvel espace habitable, comme un garage, un balcon ou une terrasse.
Enfin, une fois rénové, le bien doit être loué nu à titre de résidence principale du locataire.
Les conditions de location et les plafonds
Ici, encore, plusieurs conditions doivent être respectées. Tout d’abord, le bien doit être loué pendant 6, 9 ou 12 ans. Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire. De plus, des plafonds sont mis en place afin d’encadrer les profils des locataires et le montant des loyers.
Les plafonds de ressources des locataires en Denormandie
La loi Denormandie vise principalement les foyers modestes. Les candidats doivent donc respecter des plafonds de revenus (variables selon la zone de location).
| Composition du foyer du locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | +15 335 € | +14 039 € | +10 273 € | +9 243 € |
Les plafonds de loyer en Denormandie
Sous le dispositif Denormandie, le propriétaire doit obligatoirement pratiquer un loyer mensuel plafonné, similaire à ceux de la loi Pinel, en fonction de la zone où se situe son logement.
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|
| 19,51 €/m² | 14,49 €/m² | 11,68 €/m² | 10,15 €/m² |
Un exemple d’investissement en loi Denormandie
Prenons l’exemple d’un investisseur qui achète un logement ancien de 50 m² dans le centre-ville de Chartres pour 220 000 €. À noter que la ville fait partie de la zone B1.
Dans ce projet sont prévus des travaux de rénovation énergétique (isolation des combles, changement de chaudière) à hauteur de 100 000 €. L’investissement total se monte donc à 320 000 €.
Supposons qu’il choisisse une durée d’engagement locatif de 9 ans. Le calcul de la réduction d’impôt sera alors :
300 000 € x 18 % = 54 000 €
Elle sera répartie sur 9 ans. En pratique, il bénéficiera donc de 6 000 € de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.
Le montant maximum d’un investissement Denormandie est plafonné à 300 000 €. Dans cet exemple, la part excédentaire ne générera pas de réduction supplémentaire.
Quant au loyer, l’investisseur choisira de louer son bien à un locataire seul dont les revenus n’excéderont pas 35 825 € / an. Le loyer, quant à lui, sera plafonné à 630,72 €/ mois en 2025.