Publié le 28 juin 2024
L’année 2024 constitue pour de nombreux observateurs une année charnière pour le marché immobilier français. Après une période de baisse des prix et des transactions, liée à la crise sanitaire et économique, des signes de reprise se font enfin sentir, notamment grâce à la perspective d’une détente des taux d’intérêt. Mais cette embellie sera-t-elle durable ? Quels sont les atouts et les pièges à éviter pour les investisseurs immobiliers en 2024 ? Voici quelques éléments de réponse, basés sur les sources les plus récentes et les plus fiables.
Des taux d’intérêt en baisse, une opportunité à saisir
Le premier facteur qui pourrait relancer le marché immobilier cet été en 2024 est la baisse des taux d’intérêt. En effet, après avoir atteint des sommets en 2023, avec une moyenne de 4,11 % sur 25 ans en février 2024, les taux de crédit immobilier ont amorcé une légère inflexion à la baisse, sous l’effet de la concurrence entre les banques et de la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE).
Selon le site web Meilleurs Agents, spécialisé dans l’immobilier, la BCE pourrait procéder à une première baisse de ses taux directeurs en 2024 si l’inflation reste contenue (objectif 2 %). Cette mesure aurait pour effet de faire baisser les taux immobiliers en faveur des acquéreurs, peut-être de l’ordre de 0,5 point d’ici la fin de l’année. De plus, le taux d’usure, qui limite le niveau maximal des taux pratiqués par les banques, a été relevé en avril 2024 à 6,39 %, ce qui donne plus de marge de négociation aux emprunteurs.
Les conditions d’emprunt pourraient donc s’améliorer pour les candidats à l’achat immobilier, qui peuvent bénéficier d’un coût du crédit plus faible et d’une capacité d’endettement plus élevée.
Des prix immobiliers en baisse, mais pas partout
Le deuxième facteur qui pourrait inciter les investisseurs immobiliers à passer à l’action au second semestre 2024 est la baisse des prix immobiliers. Selon les notaires de France, les prix des logements anciens en France métropolitaine ont baissé de 3,9 % sur un an au 4e trimestre 2023, et cette tendance devrait se poursuivre jusqu’à fin mai 2024, avec une baisse annuelle de 5,5 %. Les prix des appartements anciens diminueraient davantage que les maisons anciennes, avec -6 % sur un an à fin mai 2024 sur le marché du collectif contre -5,1 % sur celui de l’individuel.
Toutefois, cette baisse des prix n’est pas uniforme sur le territoire. Il existe de fortes disparités selon les régions et les villes. Par exemple, à Bordeaux et Strasbourg, les prix continuent de décroître (-0,9 % et -0,5 % sur les 30 derniers jours, respectivement), alors que dans des villes comme Marseille, Nice et Rennes les prix stagnent voire augmentent légèrement (+0,1 % à Rennes sur le dernier mois). De même, en Île-de-France, les prix des appartements baisseraient de 7,3 % sur un an à fin juin 2024, avec un recul plus marqué en Petite couronne (-7,5 %) qu’en Grande couronne (-6,1 %). Quant aux prix des maisons, ils baisseraient de 7,7 % sur un an à fin juin 2024, avec une chute plus importante en Petite couronne (-9,6 %) qu’en Grande couronne (-6,7 %). À Paris, le prix au m² des appartements anciens devrait être de 9 360 € en juin 2024, soit une baisse annuelle de 7,6 %.
Ces évolutions contrastées des prix immobiliers reflètent la diversité de l’offre et de la demande selon les zones géographiques. Les villes les plus attractives, dynamiques et bien desservies par les transports en commun résistent mieux à la baisse que les zones périphériques, rurales ou en déclin démographique. Les biens de qualité, bien situés, bien entretenus et économes en énergie sont également plus prisés que les logements vétustes, mal isolés ou mal agencés.
Un marché immobilier en quête de reprise, mais encore fragile
En dépit de l’instabilité politique de la France, le troisième facteur qui pourrait influencer le marché immobilier durant la seconde partie de l’année 2024 est le contexte économique et social, marqué par la reprise de l’activité. Après une année 2023 difficile, avec une baisse du volume de transactions de 20 %, les observateurs prévoient un redressement du marché en 2024, avec un volume de l’ordre de 800 000 transactions, soit une nouvelle baisse, mais moins importante que pour l’année 2023.
En effet, si la demande reste présente, la baisse des prix immobiliers ne sera toutefois pas suffisante, pour permettre à tous de réaliser leurs projets immobiliers. Certains ménages restent frileux ou contraints par des difficultés financières, un manque d’apport personnel, des exigences bancaires ou des incertitudes professionnelles. De plus, l’offre de logements reste insuffisante, notamment dans le neuf, où la construction et la commercialisation des logements sont en baisse constante depuis plusieurs années.
Le marché locatif, de son côté, reste grippé, avec une offre de biens à louer en chute libre (-36 % entre fin 2021 et fin 2023) et des loyers en hausse (+7 % depuis 2021). Les étudiants redoutent d’ores et déjà la recherche de logements à la rentrée de septembre, d’autant que les Jeux olympiques auront sans doute un effet sur le nombre de logements disponibles. Les professionnels de l’immobilier espèrent vraiment des mesures fortes de la part du gouvernement pour relancer le secteur, comme la construction neuve, l’incitation fiscale pour le retour des investisseurs, la loi sur les logements vacants, etc.
Toujours autant d’avantages à investir
Investir dans l’immobilier en 2024 peut présenter plusieurs avantages, à condition de bien choisir son projet et sa stratégie.
- Vous pouvez vous constituer un patrimoine durable, qui prendra de la valeur sur le long terme, surtout si vous investissez dans des zones à fort potentiel de développement ou de revalorisation.
- Vous pouvez bénéficier de revenus complémentaires, grâce aux loyers perçus de vos locataires, qui vous permettront de rembourser votre crédit immobilier et de dégager un cash-flow positif.
- Vous pouvez profiter de dispositifs fiscaux avantageux, qui vous permettront de réduire vos impôts sur le revenu ou sur la fortune, comme le dispositif Pinel (jusqu’au 31/12/2024), le dispositif Denormandie, le statut LMNP ou, encore, la loi Malraux.
- Vous pouvez diversifier votre épargne, en investissant dans différents types de biens immobiliers (appartements, maisons, parkings, locaux commerciaux, etc.) et dans différentes zones géographiques (régions, villes, quartiers, etc.).
- Vous pouvez vous protéger contre l’inflation, en investissant dans un actif tangible, qui conserve sa valeur réelle face à la hausse des prix, contrairement à l’argent qui perd de son pouvoir d’achat.
Investir en 2024 : des risques trop grands ?
Investir dans l’immobilier en 2024 n’est pas sans risque, et il faut être conscient des aléas et des contraintes que cela implique.
- Vous pouvez subir une perte de capital, si les prix immobiliers baissent fortement ou si vous êtes obligé de revendre votre bien à perte, par exemple en cas de divorce, de chômage, de surendettement, etc.
- Vous pouvez avoir des difficultés à trouver ou à garder des locataires, si la demande locative est faible, si le bien est mal situé, mal entretenu ou mal adapté aux besoins du marché, ou si vous faites face à des impayés, des dégradations ou des litiges.
- Vous pouvez être confronté à des charges importantes, liées à l’entretien, à la rénovation, à la gestion ou à la copropriété de votre bien immobilier, qui peuvent réduire votre rentabilité ou même générer un déficit.
- Vous pouvez être soumis à une fiscalité lourde, qui peut grever vos revenus locatifs ou vos plus-values immobilières, si vous ne bénéficiez pas d’un dispositif fiscal adapté ou si vous ne déclarez pas correctement vos revenus.
- Vous pouvez être exposé à des évolutions réglementaires, qui peuvent modifier les règles du jeu en matière d’immobilier, comme les normes environnementales, les lois sur le logement, les aides au logement, etc.
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