Publié le 8 septembre 2025
Le marché locatif français traverse une crise profonde. Le dernier observatoire annuel de LocService dresse un diagnostic sans appel : hausse des loyers, rareté de l’offre, désengagement des investisseurs, et des territoires entiers sous tension. L’édition 2024, fondée sur l’analyse de plus de 150 000 offres et demandes de location enregistrées au cours des douze derniers mois, met en lumière un marché sous tension, où la hausse des loyers et la raréfaction de l’offre creusent les déséquilibres territoriaux.
Des loyers en hausse dans un marché saturé
En 2024, un locataire devait débourser en moyenne 723 € charges comprises, pour 42,5 m² (soit 17,03 €/m²). Cette hausse de +3,3 %, supérieure à l’inflation, traduit une pression de plus en plus forte sur les ménages, particulièrement en zone urbaine. En Île-de-France, le mètre carré grimpe à 26,15 €/m², avec un pic à 38,7 €/m² à Paris, où 723 € ne suffisent que pour 15 m².
Toutes les typologies de biens sont concernées par cette inflation :
- T2 : 758 € (+3,3 %)
- T3 : 920 € (+2,3 %)
- Maison : 1081 € (+3,5 %)
Cette dynamique est nourrie par une contraction de l’offre et une demande soutenue, en particulier dans les zones tendues.
Rennes, Lyon, Paris : les villes les plus « tendues »
En matière de tension locative, c’est-à-dire la difficulté pour un locataire de trouver un logement, certaines villes connaissent des niveaux critiques. En 2024, Lyon enregistre le score de tension le plus élevé (12,97), suivie de Rennes (11,03) et Paris (10,35). Ces niveaux traduisent un déséquilibre croissant entre une demande soutenue et une offre qui stagne voire recule.
Des villes comme Caen, Annecy, Angers ou Strasbourg atteignent également des scores élevés, confirmant que la tension locative n’épargne plus les villes de taille intermédiaire. À l’échelle nationale, le score de tension moyen est passé de 3,35 en 2023 à 4,8 en 2024, illustrant l’ampleur de la crise.
Un effondrement de l’offre neuve dans les métropoles
Le marché du neuf, traditionnel pourvoyeur de logements locatifs, est en nette régression. D’après les données de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (T1 2025) :
- l’offre commerciale de logements collectifs chute de -17,4 % en un an,
- les mises en chantier reculent de -31 %,
- les ventes aux investisseurs particuliers s’effondrent de -41,1 %.
Dans de nombreuses métropoles, la production neuve est insuffisante pour compenser le turnover locatif ou répondre à la croissance démographique.
- À Lyon, déjà n°1 en tension locative, les prix dans le neuf atteignent 5 064 €/m² (+5,4 %),
- À Rennes, également très tendue, le m² passe à 4 560 € (+5 %),
- À Nice, très recherchée en 2024, les prix culminent à 6 547 €/m².
Des villes à la recherche d’un second souffle
Plusieurs agglomérations montrent aujourd’hui des signes d’essoufflement faute de logements accessibles, malgré une demande persistante :
- Nantes recule au 12ᵉ rang des villes recherchées,
- La Gironde perd -0,6 point d’attractivité,
- Tours, malgré une forte hausse des loyers (+17,6 %), voit son stock neuf diminuer (4 145 €/m², -3,9 %).
Même les villes moyennes comme Rouen, Caen ou Orléans voient leur tension locative grimper rapidement, sans relais suffisant du côté de l’investissement privé.
Des signaux d’alerte pour l’avenir
Comme le souligne Ivan Thiébault, responsable des études chez LocService.fr, le marché locatif traverse une période critique : « Les effets cumulés des restrictions réglementaires, du manque de construction et de l’absence de leviers incitatifs pour les investisseurs en remplacement du dispositif Pinel aggravent les tensions. Sur les 40 plus grandes villes, 28 ont vu leur loyer au m² augmenter plus vite que l’inflation ». À moins d’un assouplissement des contraintes ou d’un regain d’offre, cette dynamique pourrait se prolonger en 2025.
- Tout savoir sur les dispositifs de défiscalisation immobilière.
Vers un statut du bailleur privé pour relancer l’investissement locatif ?
Face à l’essoufflement du marché locatif privé, le rapport parlementaire « Pour une relance durable de l’investissement locatif » (Daubresse & Cosson, juin 2025) propose une mesure phare : la création d’un statut du bailleur privé. L’ambition est claire : réinstaurer la confiance des investisseurs grâce à un cadre fiscal stable, lisible et incitatif, adapté à la location longue durée.
« Si on ne relance pas ce secteur, on va dans le mur », prévient Marc-Philippe Daubresse lors d’une interview sur Radio.Immo.
Deux leviers incitatifs proposés :
Un amortissement forfaitaire pour les revenus locatifs > 15 000 €/an :
- 5 % par an dans le neuf
- 4 % dans l’ancien (avec au moins 15 % de travaux)
Pour un bien neuf de 200 000 €, 10 000 € pourraient être déduits chaque année des revenus imposables.
Un abattement revalorisé pour les petits bailleurs (micro-foncier) :
- abattement porté à 50 % (au lieu de 30 %),
- plafond relevé à 30 000 € de revenus locatifs annuels.
Une entrée en vigueur attendue fin 2025
Ce nouveau statut pourrait s’appliquer à toutes les mutations immobilières dès décembre 2025, dans le cadre du projet de loi de finances 2026. Il offrirait enfin un outil concret pour relancer l’investissement locatif là où il manque cruellement : dans les villes sous tension, oubliées des dispositifs actuels.
- Investir dans l’immobilier locatif à Paris.
- Investir dans l’immobilier locatif à Toulouse.
- Investir dans l’immobilier locatif à Bordeaux.
- Investir dans l’immobilier locatif à Nantes.
La nécessité d’un signal politique fort
Les chiffres convergent : sans une relance rapide et ciblée de l’investissement locatif, de nombreuses villes resteront en déficit chronique de logements, avec à la clé une mobilité réduite, une pression croissante sur les loyers et une aggravation des inégalités territoriales. Le futur statut du bailleur privé, s’il est bien calibré, pourrait constituer un levier majeur de redynamisation du parc locatif, notamment dans les zones à forte tension. Reste à ce que les arbitrages budgétaires et législatifs permettent à cette réforme d’émerger dans des délais cohérents avec l’urgence du terrain.