Qu’est-ce qu’un contrat de location ?
Le contrat de location est un document de gestion locative qui lie le bailleur et le locataire pour une durée indéterminée. Le premier s’engage à mettre un bien à disposition du second. Le locataire, lui, s’engage à régler un loyer pour l’utilisation du bien en question. Ce document est encadré par la loi ALUR. Il est recommandé d’utiliser un modèle type de contrat de location, aux toutes dernières normes 2023.
Quels sont les différents types de baux de location ?
Il existe plusieurs types de baux dans le cadre d’une location. Bail de courte durée, bail mobilité, bail meublé, bail professionnel… Découvrez les tous en détails.
Le bail de courte durée
Le bail de courte durée, ou dérogatoire est un bail qui concerne les locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Sachez que les règles du statut des baux commerciaux comme le droit au renouvellement ne s’appliquent pas au bail de courte durée.
Les spécificités du bail de courte durée
La conclusion d’un bail de court durée est envisageable, si et seulement si trois conditions sont respectées. D’abord, le contrat de bail doit être un contrat écrit. Ensuite, les parties doivent exprimer clairement leur volonté d’écarter le statut des baux commerciaux. Enfin, la durée totale du bail ou des baux successifs ne peut pas dépasser 3 ans.
Un état des lieux doit obligatoirement être joint au contrat de bail de courte durée. Il doit être effectué lors de la prise de possession des locaux par le locataire, soit par un agent immobilier, soit à l’amiable. Le montant du loyer, lui, est fixé librement par les deux parties sans plafonnement. Enfin, si le locataire est toujours dans le logement un mois après la fin de bail, le bail basculera automatiquement en bail commercial. Si le bailleur souhaite que le locataire quitte les lieux dans ce délai supplémentaire d’un mois, il est tenu de lui adresser un congé par acte de commissaire de justice ou une lettre recommandée avec accusé de réception. Sachez que le locataire est tenu de payer son loyer jusqu’à la fin du bail de courte durée, soit jusqu’à la fin des 3 ans inscrits au contrat si ce dernier est rédigé ainsi, même s’il décide de quitter le logement plus tôt.
Quelle est la durée du bail ?
Le bail de courte durée est un bail dans lequel le locataire ne s’engage pas immédiatement sur une longue durée, comme cela peut être le cas dans un bail classique. La durée maximale de ce bail est de 3 ans. Sachez également que le propriétaire peut récupérer plus facilement son bien, il doit simplement attendre la fin du bail.
Le bail mobilité
Le bail mobilité est un contrat de location dédié aux personnes en situation de mobilité. Relativement récent, ce dispositif a été instauré pour répondre aux besoins de location de courte durée notamment pour les personnes en stage, en mission professionnelle, en formation ou encore en mutation. Ce bail offre un cadre plus souple pour le locataire, comme pour le propriétaire. Le locataire peut notamment être couvert par la garantie Visale, dispositif gratuit fourni par Action Logement (garant du locataire jusqu’à un certain niveau pour le paiement du loyer). Une manière efficace de rassurer le propriétaire bailleur.
Les spécificités du bail mobilité
Le bail mobilité comprend plusieurs spécificités. D’abord, concernant le locataire. Il doit être étudiant, en formation professionnelle, stagiaire, en mobilité professionnelle, ou effectuer un service civique. Le logement, lui, doit obligatoirement être loué meublé. Concernant le loyer, il dépend de la zone dans laquelle se situe le logement. Son montant peut être fixé librement et ne peut pas être révisé en cours de bail. Ce bail est non renouvelable et si le locataire souhaite rester dans le logement, il est nécessaire de conclure un contrat de bail classique. Le propriétaire, de son côté, ne peut pas demander de dépôt de garantie et les charges locatives doivent être versées mensuellement sous la forme d’un montant forfaitaire par le locataire. Il n’y a pas de régularisation possible.
Quelle est la durée du bail ?
Un bail mobilité est conclu pour une durée de 1 mois minimum et 10 mois maximum. Il est non renouvelable et non reconductible. Sachez que la durée du bail peut être modifiée une fois par avenant, mais la durée totale ne peut pas dépasser les 10 mois.
Le bail meublé
Le bail de location meublée permet de louer un logement meublé. Autrement dit, un bien est considéré meublé lorsque le locataire peut y résider dès la signature du bail, sans apporter son propre mobilier. La liste complète des éléments qui doivent être compris dans une location meublée est désormais établie par le décret du 31 juillet 2015.
Les spécificités du bail meublé
En opposition au contrat de location vide, le bail meublé doit proposer un logement comprenant au minimum une literie avec couette ou couverture, des volets ou rideaux dans les chambres, des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur, un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6 degrés, de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, une table, des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager adapté.
Dans le cadre d’un bail meublé, le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer. Le préavis de départ est d’un mois pour le locataire et de 3 mois pour le propriétaire qui souhaite résilier le bail. Le bail meublé est signé pour un logement à titre de résidence principale pour le locataire. Il ne doit y exercer aucune activité professionnelle. Le loyer, lui, dépend de la localisation du bien. En fonction de la zone, le propriétaire bailleur n’est pas forcément libre de fixer le loyer comme il le souhaite, des plafonds peuvent le contraindre. Enfin, le renouvellement du bail est tacite en l’absence de préavis donné par le bailleur et le locataire.
Quelle est la durée du bail meublé ?
La durée d’un bail pour un logement meublé est de 1 an. Le bail meublé se renouvelle par tacite reconduction par périodes de 1 an une fois arrivé à son terme. Une opération qui ne nécessite pas la signature d’un nouveau bail par le locataire ou le bailleur. En revanche, il n’est pas possible de conclure un bail meublé pour une durée inférieure. Occasionnellement, un bailleur peut proposer un bail d’une durée de 3 ans, bien que ce ne soit pas l’usage. Dans ce cas, le bailleur doit attendre 3 ans pour récupérer son bien s’il souhaite y habiter ou le vendre. De son côté, le locataire peut toujours donner congé à tout moment avec un mois de préavis. Il n’est pas engagé 3 ans comme le propriétaire.
Le bail professionnel
Le contrat de bail professionnel concerne les locataires aux revenus imposables dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). Souvent, cela concerne les professions libérales comme les avocats, notaires ou encore les médecins. Nous vous conseillons d’utiliser un modèle de bail professionnel aux dernières normes 2023 pour vous conformer à la réglementation en vigueur.
Les spécificités du bail professionnel ?
Le bail professionnel présente plusieurs spécificités. D’abord, il est dédié aux locataires qui exercent une activité autre que dans le secteur commercial, artisanal, agricole et industriel. L’état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire et le loyer est fixé librement par le propriétaire. Le montant de ce loyer peut être révisé tous les ans, notamment à l’aide de l’indice du coût de la construction ou de l’indice des loyers des activités tertiaires. La reconduction du bail professionnel est tacite pour une durée identique à celle du bail initial.
Quelle est la durée du bail ?
La durée du bail professionnel est de 6 ans au minimum. Une fois ce délai écoulé, le bail professionnel est automatiquement prolongé pour la même durée.
Quelles sont les clauses jugées abusives ?
Une clause abusive est une clause rajoutée dans le contrat de bail, mais qui ne dispose d’aucune valeur juridique. Ces clauses peuvent être qualifiées d’illégales. Sont considérées comme clauses abusives :
- Des frais supplémentaires en plus du loyer et des charges ;
- Le prélèvement des loyers directement sur le salaire ;
- Le versement d’un montant supplémentaire en plus du dépôt de garantie par le locataire ;
- Faire payer au locataire l’envoi des quittances de loyer ;
- L’obligation pour le locataire de souscrire l’assurance habitation choisie par le bailleur ;
- L’interdiction pour le locataire d’héberger des invités chez lui ;
- L’obligation du renouvellement automatique du bail initial pour moins de trois ans ;
- Impose que le locataire soit responsable de la moindre dégradation du bien ;
- La résiliation du bail pour toute autre raison que celles inscrites dans les clauses résolutoires.
FAQ
Qui peut signer le bail de location ?
Un bail de location doit obligatoirement être signé par le propriétaire et le ou les locataires. Si le logement n’est pas géré par le propriétaire, le nom et siège social du gestionnaire doivent être mentionnés. La caution solidaire (le garant, parents, grands parents…) peut également être amenée à signer le bail de location.
Quels sont les documents annexes à fournir ?
Dans le cadre de la rédaction d’un bail de location, 8 documents annexes sont à fournir :
- Le dossier de diagnostics techniques immobiliers (DDT) ;
- La notice d’information sur les droits et devoirs des deux parties ;
- L’état des lieux ;
- L’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;
- La liste des équipements d’accès aux technologies de l’information ;
- La grille de vétusté ;
- La convention Anah ;
- Le règlement de la copropriété.
Comment rédiger le bail dans le cadre d’un encadrement de loyer ?
Quand un logement est mis en location pour la première fois, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer. Le bailleur pourra réviser ce loyer 1 fois par an, si et seulement si cette dispositive est prévue dans le bail. Attention, pour les baux signés depuis le 24 août 2022 en métropole pour les logements classés F sur le DPE, il est interdit de réviser le loyer. Lorsque le loyer est sous évalué par rapport au marché, le propriétaire peut alors augmenter le prix du loyer au moment du renouvellement du bail. Attention, le bail mobilité, lui, ne peut pas être renouvelé.