Qu’est-ce que la gestion locative ?
La gestion locative comprend l’ensemble des démarches à effectuer lorsqu’un locataire a pris possession des lieux. Cela consiste à gérer tout ce qui est nécessaire au bon fonctionnement d’une location. De la perception des loyers, à la livraison des quittances de loyers en passant par la régularisation des charges et certaines réparations dans le logement. La gestion locative par une agence permet de gagner beaucoup de temps et de bénéficier de l’expertise de professionnels du marché. Ces tâches peuvent aussi être relativement chronophages. En les déléguant, vous économisez aussi de l’énergie. Pour tout investissement locatif, avec le futur statut du bailleur privé ou sans, la gestion locative est nécessaire !
Pourquoi mettre son bien en gérance locative ?
Mettre son bien en gérance locative permet de se délester de plusieurs missions qui incombent à un propriétaire comme la recherche de locataire, la fixation du loyer, la gestion des impayés et la réalisation de certains travaux. En faisant appel à un gestionnaire, fini les tracas ! L’agence en charge de votre bien en location s’occupe de tout, de quoi profiter de votre tranquillité d’esprit et gagner beaucoup de temps. Voici les trois avantages principaux de la gérance locative.
Vous bénéficiez de conseils d’experts
La gérance locative permet de bénéficier d’un accompagnement et de conseils pour mener à bien votre projet de location. L’expertise du marché local par les professionnels permet d’estimer et de fixer un montant de loyer de manière précise, juste et cohérente par rapport à la situation du marché à un instant T. Vous vous interrogez au sujet des charges ? Vous avez une quelconque question ? Vous n’avez qu’à vous tourner vers le gestionnaire en charge de votre bien. Il connaît également la législation sur le bout des doigts, ainsi que les dernières décisions de justice qui pourraient modifier un détail dans votre location.
C’est un gain de temps et de tranquillité
La gestion locative permet de gagner du temps et de l’énergie. Cela permet de vous décharger de toutes les tâches inhérentes à la gestion du bien. Sérénité et tranquillité deviendront les maîtres mots chez vous. Toutes les tâches comme l’encaissement des loyers, les relances, la réalisation de travaux, ne seront plus de votre ressort. Le gestionnaire s’occupe de tout pour que la mise en location de votre bien n’empiète plus sur votre quotidien et sur votre vie personnelle.
Vous réduisez le risque de vacance locative
Autre avantage de taille : la recours à la gestion locative permet de réduire considérablement le risque de vacance locative dans votre bien loué. Autrement dit, les périodes pendant lesquelles il n’y aura pas de locataire dans votre logement (entre deux locations, ou avant la toute première location) seront réduites au maximum. Comment ? Grâce au réseau dont dispose le gestionnaire de bien ou agent immobilier qui s’occupe de votre logement. Il saura proposer votre bien à certains de ses clients en recherche active pour que cette vacance locative soit minime, voire inexistante, de manière à maximiser votre profit en recevant continuellement un loyer. Ce dernier dispose de tous les outils nécessaires pour cela : publication d’annonces en ligne, contact des personnes en recherche, organisation de visites, recueil des dossiers, jusqu’à la sélection du candidat idoine. Le gestionnaire consacre son temps à votre logement, voilà pourquoi il a toutes les chances de réduire la vacance locative au maximum pour que vous ne perdiez pas le moindre euro.
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Quelles sont les missions du gestionnaire locatif ?
Les missions d’un gestionnaire locatif s’articulent autour de 3 grands pôles : la gestion courante du logement, les réparations et les formalités de fin de contrat. Pour y voir plus clair, voici ses principales missions qui figurent obligatoirement sur le contrat signé avec le propriétaire bailleur ou « mandant » :
- La perception des loyers et charges ;
- La révision annuelle du loyer et charges ;
- L’envoi des quittances de loyer au locataire ;
- La rédaction de la déclaration fiscale des revenus locatifs ;
- La prise en charge des réparations autres que locatives du logement ;
- La gestion des sinistres non couverts par l’assurance habitation du locataire ;
- Les relances pour impayés ;
- La gestion du congé du locataire avec préavis, état des lieux de sortie et restitution du dépôt de garantie ;
- La gestion du congé du bailleur.
À quoi sert le mandat de gestion ?
Le mandat de gestion locative est un contrat entre le bailleur et un professionnel. Il autorise le gestionnaire immobilier à s’occuper de la gestion du bien en partie ou entièrement. Ce contrat doit être rédigé en deux exemplaires et signé par les deux parties, le mandataire qui est le professionnel et le mandant, le propriétaire du bien. En contrepartie d’une rémunération, l’administrateur du bien s’occupera alors du logement à la place du bailleur et de toutes les tâches inhérentes à cette mission, inscrites dans les actes de gestion locative.
Le mandat de gestion locative doit obligatoirement contenir certaines informations comme l’identité des deux parties, leur raison sociale, la désignation du bien et sa situation géographique, les engagements pris par le mandant, la clause de reconduction tacite le cas échéant, la somme exacte de la rémunération du mandataire, les objectifs en engagements déterminés et enfin la confirmation de l’adhésion du mandant à une caisse de garantie financière.
La durée de ce mandat de gestion locative est généralement d’un an, elle ne peut pas dépasser 30 ans. Une clause de reconduction tacite peut toutefois être mentionnée au contrat, elle est déterminée annuellement et ne peut pas dépasser 10 ans. Pour renoncer à ce contrat, un délai de préavis existe, il est en général de 3 mois. La renonciation doit être formulée par une lettre recommandée avec accusé de réception à destination du mandataire. La rémunération du mandataire, elle, est fixée d’un commun accord. Le mandataire perçoit également des honoraires de location qui sont partagés entre le propriétaire et le locataire. Des frais d’établissement s’ajoutent pour l’état des lieux d’entrée et de sortie, autour de 3 € du mètre carré.
Quel est le prix d’une gestion locative ?
Le recours à la gestion locative est bien entendu payant. Cela permet de rémunérer l’agence pour toutes les missions remplies pendant la durée du contrat. Cette rémunération est calculée à partir du loyer (charges comprises) encaissé par le propriétaire. Ces honoraires de gestion sont compris entre 5 % et 10 % des loyers encaissés par le propriétaire sur l’ensemble de l’année (12 mois). En général, cela représente environ 1 mois de loyer. Attention, certaines prestations complémentaires, comme la rédaction du contrat de location, les travaux ou d’éventuelles réparations, peuvent être facturées en plus. Elles doivent être ajoutées au tarif de base réclamé par l’agence.
FAQ
Qu’est-ce que l’engagement de location ?
L’engagement de location du bailleur privé est à effectuer dès la première année de l’achat immobilier locatif et doit être effectué via le formulaire 2044-EB. Il doit être rempli par tout propriétaire, personne physique ou morale, non soumise à l’impôt sur les sociétés, qui souhaite bénéficier d’une déduction au titre de l’amortissement ou des réductions d’impôt sur le revenu. Cet engagement de location matérialise l’engagement du respect des conditions relatives à votre dispositif, comme la location du bien pendant une durée définie ou le respect des plafonds de loyers en vigueur. La date de l’acte, le prix d’achat et la surface du bien doivent notamment être mentionnés. La souscription de cet engagement est obligatoire pour obtenir votre avantage fiscal. Un contrôle de la part du fisc peut tout à fait avoir lieu, gardez précieusement une copie en cas de demande inopinée.
À qui confier la gestion locative d’un bien immobilier ?
Le marché de la gestion locative est dominé par deux types de structures : les cabinets d’administration de biens et les agences immobilières spécialisées. Les syndics et les notaires se partagent les miettes restantes. Pour faire votre choix, vous devez vous intéresser aux particularités de ces types d’établissements : spécialités au sein de l’établissement, situation géographique par rapport à votre bien, réseau, avis personnels recueillis de votre côté.
À titre d’exemple, l’agence immobilière SGL peut tout à fait prendre en charge la gestion locative de votre bien. Composée d’experts du secteur, SGL propose un service personnalisé avec un interlocuteur unique dédié et un service client extrêmement disponible. SGL tient à mettre l’accent sur la satisfaction client, notamment dans le cadre de la gestion locative.
Comment définir le bail de location à choisir ?
Pour une location meublée, le bail meublé peut être ordinaire (durée de 1 an) ou pour les étudiants (10 mois). Dans le cadre d’une location vide, le bail doit s’effectuer sur une période de 3 ans avec reconduction tacite. Sachez qu’il existe également un bail spécifique pour la colocation, régit par la loi ALUR.