Location d’un logement vide
Que les locaux soient à usage résidentiel ou commercial, tant que ceux-ci sont loués non meublés, ils bénéficient du même statut aux yeux de la fiscalité. Box, garage ou place de stationnement sont également compris. Tous les revenus liés à ces locations sont imposables et doivent être déclarés. Les subventions délivrées par l’ANAH ainsi que les indemnités d’assurance en font également partie.
Si le propriétaire soumis aux impôts perçoit des revenus fonciers inférieurs à 15 000 €, montant considéré hors charges et hors taxes, il est d’office considéré sous le régime micro-foncier. Il peut néanmoins faire la demande du régime réel.
Les dispositifs ouvrant droit à des avantages fiscaux tels que la loi Malraux, la loi Pinel ou encore la loi Denormandie ne sont pas compatibles avec le régime micro-foncier.
Le régime micro-foncier donne accès à un abattement forfaitaire de 30 %. Le bailleur sera alors taxé sur 70 % de ses revenus seulement. Le régime réel est normalement réservé aux particuliers recevant plus de 15 000 euros par an, liés à ses investissements locatifs. Dans ce cas, le revenu net foncier est considéré. C’est-à-dire que tous les frais à charges du propriétaire sont à déduire du montant déclaré (travaux de rénovation et d’entretien, frais de gestion, d’assurance, intérêts d’emprunts liés au logement, provisions pour charges de copropriété, entre autres). Les travaux impliquant une modification importante du bien, de sa surface ou de son aménagement ne sont pas déductibles. Il est primordial de conserver toutes les pièces justificatives des charges exonérées.
Si une personne décide de souscrire au régime réel sans qu’elle y soit obligée, l’option est irrévocable pour les trois années suivantes. Il faudra ensuite réitérer sa demande de régime spécial tous les ans.
Location d’un logement meublé
Les revenus fonciers issus de la location d’un bien meublé doivent être déclarés comme « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). Les propriétaires louant une partie de leur résidence principale sont exonérés d’impôts s’ils respectent plusieurs conditions. La location doit être la résidence principale du locataire, ou celui-ci doit justifier d’un emploi saisonnier s’il y vit temporairement. Le prix annuel des loyers au mètre carré (considérés hors charges) est limité. En 2018, le seuil était fixé à 185 € par an et par mètre carré pour la région Île-de-France, et 136 € dans les autres régions.
Lorsque le bien est loué meublé, le régime forfaitaire est applicable jusqu’à 70 000 € de revenus fonciers annuels. Celui-ci donne droit à un abattement fiscal de 50 %. Pour ce faire, il suffit de déclarer la totalité des sommes perçues grâce au locatif meublé à l’administration fiscale. Celle-ci appliquera ensuite la réduction en vigueur. Pour bénéficier du régime réel, il faut en avoir fait la demande avant le 1er février de l’année concernée. Par exemple, pour que les revenus fonciers perçus en 2019 suivent le régime d’imposition réel, il aura fallu l’anticiper et en faire la demande au centre des impôts avant le 1er février 2019.
Si un propriétaire loue les deux types de logements, il doit différencier ses revenus fonciers lors de sa déclaration aux impôts.
Logements bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation
Pour bénéficier de l’avantage fiscal promis par le dispositif concerné, il faut poser une option auprès du centre des impôts dès la première année d’application. La demande doit être formulée lors de l’année d’achat du bien, et cela, même si celle-ci diffère de la mise en location du bien. Il faudra alors vous engager sur une durée de location, de 6 à 12 ans pour Pinel par exemple. Celle-ci sera irrévocable tout au long de la période. À la suite de quoi, chaque année, un formulaire annexe à la déclaration générale d’impôts sera à remplir.
Le cas particulier de 2019, au lendemain de l’année fiscale blanche
Afin d’anticiper et de mettre en place le prélèvement à la source dès le premier trimestre 2019, le Gouvernement a opté pour une année fiscale blanche en 2018. Bien qu’ils soient exonérés, les revenus de cette année-là sont tout de même à déclarer en mai 2019. Dans un premier temps, il vous faudra choisir la fréquence à laquelle seront retenus les impôts liés à vos revenus fonciers, de façon mensuelle ou trimestrielle. L’administration fiscale prélèvera directement un acompte. Le taux de prélèvement établi sur les revenus 2017 sera appliqué jusqu’en août 2019. Dès le mois de septembre, le montant de l’acompte prélevé sera revu en fonction de la déclaration de vos revenus 2018 (effectuée en mai 2019).