Préparer sa négociation
Le premier réflexe à adopter avant même de prendre rendez-vous avec un banquier est de faire le point sur son profil financier. De nombreux simulateurs sont disponibles sur internet pour vous aidez à vous faire une idée de votre capacité d’emprunt et de la charge à supporter mensuellement. Misez sur vos qualités, votre situation familiale, votre activité professionnelle et vos revenus réguliers. Il est possible de faire entrer votre « reste à vivre » dans la négociation. Il représente le montant de revenu disponible après avoir déduit toutes vos charges personnelles. Par exemple, un cadre célibataire sans enfant perçoit un salaire élevé et n’a qu’une faible quantité de charges. Son profil présente très peu de risques pour les établissements bancaires. Il est important de calculer son taux d’endettement afin d’anticiper un argumentaire. Soit pour mettre en avant sa valeur – un taux est considéré faible lorsqu’il vacille entre 10 et 15 %, ou au contraire pour défendre votre situation. Au-delà de 33 % d’endettement, les banques s’avèrent plus prudentes. Votre effort d’épargne est un argument à faire valoir. S’il est effectué chaque mois, le conseiller en charge de votre dossier pourra vous considérer comme apte à assumer un budget mensuel supplémentaire.
Comment calculer son taux d’endettement ? Montant du (ou des) crédit (s) × 100 / revenus (salaires nets + autres revenus financiers)
Évaluer le montant et la durée d’endettement
Se renseigner sur la valeur locative des biens que vous avez pour projet d’acheter permet de quantifier une partie de la somme à emprunter. Il faudra ensuite ajouter à ce montant les frais de notaire, les frais de garantie ainsi que les commissions des agences. De cette somme, vous pourrez déduire l’apport personnel que vous souhaitez engager dans votre investissement. Il est toutefois possible de réaliser un investissement locatif sans apport.
Une fois le montant du prêt évalué, il faut réfléchir à la durée sur laquelle vous envisagez de vous endetter. Celle-ci déterminera le montant des mensualités à rembourser. Plus la durée est courte, plus elles sont importantes. Une durée d’emprunt trop longue pourrait impacter la rentabilité de votre investissement selon le taux négocié. Celui-ci varie selon les trimestres et les années, il fluctue généralement en fonction du marché immobilier. Le prêt à taux fixe peut être une bonne alternative dans le sens où il permet d’anticiper vos dépenses. Vos mensualités de remboursement sont échelonnées et ne varient pas. Ainsi, vous pourrez plus facilement gérer les frais imprévus.
S’assurer correctement
Contrairement à ce que pensent nombre d’emprunteurs, il n’est pas obligatoire de choisir l’assurance-prêt proposée par la banque qui vous accorde le crédit immobilier. Vous pouvez souscrire à un contrat individuel personnalisé et ainsi éviter de vous assurer pour des risques que vous ne courez pas (si vous êtes non-fumeur ou si vous exercez un métier sécurisé par exemple). Les garanties indispensables sont les assurances Décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA). Il peut cependant être intéressant de souscrire à d’autres options selon votre profil et vos craintes, bien que les futurs loyers perçus soient déjà une sécurité financière. Depuis le 1er janvier 2018, tout contrat d’assurance peut être résilié au bout d’un an.
Dans le cadre d’un investissement locatif, le montant de l’assurance de prêt peut être déduit des charges foncières.
Les frais de dossier
Si vous choisissez d’avoir recours aux services d’un courtier, les frais de dossier seront facturés par celui-ci. Ils indemnisent le temps passé à étudier votre projet, le nombre de rendez-vous physiques accordés et la mise en place des outils pour vous proposer une offre de crédit. Ce sont des frais variables et donc négociables. Si votre dossier n’impose aucune complexité particulière, vous êtes probablement en position de force pour diminuer au maximum les frais de dossier. D’autant plus si vous faites jouer la concurrence et que vous avancez des arguments proposés par les autres établissements. Les banques seront plus aptes à vous faire une offre intéressante si vous êtes fidèles à leur établissement, notamment si vous ou votre famille possédez plusieurs comptes hébergés chez eux.
Soyez prudents à l’étude des différents devis. Certains établissements annoncent des prix hors taxes alors que d’autres les comprennent dans leur montant.
N’oubliez pas de donner des avantages au banquier également, une négociation réussie est une négociation équitable. En bref, il faut être vigilant sur deux points principaux dans votre souscription à un prêt. Premièrement, le taux d’intérêt, qui définira toutes vos mensualités, ainsi que votre assurance-emprunteur et l’étendu des garanties incluses. Ces deux points vous aideront à faire les plus belles économies.