En quoi consisterait le nouveau statut de bailleur privé ?
Relancé en 2025 sous l’impulsion de la ministre du Logement Valérie Létard et du ministre de l’Économie et des Finances Éric Lombard, le nouveau statut de bailleur privé fait suite aux propositions du sénateur Marc-Philippe Daubresse et du député Mickaël Cosson, missionnés pour repenser la fiscalité locative. Destiné à remplacer la mosaïque des dispositifs actuels (Pinel, Denormandie, etc.), ce futur cadre unifié vise à encourager l’investissement locatif en instaurant un mécanisme d’amortissement du prix du bien. Concrètement, il permettrait aux propriétaires de déduire chaque année une fraction de la valeur de leur bien (5 % pour le neuf, environ 4 % pour l’ancien sous réserve d’au moins 15 % de travaux), réduisant ainsi leur base imposable sur les revenus fonciers. Ce statut entend simplifier et stabiliser la fiscalité immobilière pour favoriser la construction et la rénovation, tout en offrant aux bailleurs privés une meilleure visibilité sur la rentabilité de leurs projets.
Définition du bailleur privé
Si acheter un bien et en assurer la bonne location peut sembler simple pour tout un chacun, l’investissement locatif nécessite une certaine rigueur ! En effet, avant d’acquérir un bien, il est notamment nécessaire de s’assurer de la rentabilité de son projet. Il convient également de prendre en compte plusieurs variables qui peuvent influer sur la bonne réalisation de votre projet.
Bailleur privé et statut de bailleur privé, quelles seront les différences ?
Du moment qu’un propriétaire privé met son bien immobilier en location, on dit de lui que c’est un bailleur privé. Ces propriétaires bailleurs particuliers devraient néanmoins avoir la possibilité très prochainement de demander leur statut de bailleur privé.
Grâce à ce statut, ils pourront bénéficier des avantages fiscaux qui en découlent, leur permettant de réaliser des économies d’impôt et de maximiser leur rentabilité locative.
Quand pourrait entrer en vigueur le projet de statut de bailleur privé ?
Après plusieurs mois d’arbitrages entre le ministère du Logement, Bercy et Matignon, le nouveau statut du bailleur privé devrait être intégré au projet de loi de finances pour 2026. Son entrée en vigueur est ainsi prévue au 1er janvier 2026, sous réserve de l’adoption des mesures lors des discussions parlementaires à l’automne 2025. Cette réforme s’inscrit dans la volonté du gouvernement d’Emmanuel Macron de redynamiser l’investissement locatif et de répondre à la crise du logement, en offrant dès l’année prochaine un cadre fiscal pérenne aux propriétaires bailleurs.
Les avantages du nouveau statut du bailleur privé
Le statut de bailleur privé va permettre aux investisseurs locatifs dans l’immobilier ancien, comme dans l’immobilier neuf, de défiscaliser avec les mêmes taux. L’intérêt étant de clarifier la fiscalité des bailleurs particuliers et de leur permettre de baisser leur charge fiscale grâce à leur engagement locatif. Selon les premières informations, un amortissement annuel de 5 % sera possible (80 % sur vingt ans) pour les logements neufs, tandis que les biens anciens pourront bénéficier d’un amortissement d’environ 4 % par an, sous réserve d’un programme de travaux représentant 15 % du prix d’acquisition.
Parmi les autres conditions d’accès au statut de bailleur privé : un bonus supplémentaire, allant de 0,5 % à 1,5 % par an, sera accordé aux bailleurs qui accepteront de pratiquer des loyers inférieurs au marché, portant le taux d’amortissement total jusqu’à 6,5 %. Cette particularité sera imposée aux propriétaires désirant profiter des avantages fiscaux du statut pour augmenter l’accessibilité au logement des personnes modestes. Concernant les bailleurs privés, l’application de loyers modérés permettra de bénéficier d’une demande de candidatures accrues et de passer à côté du risque de vacance locative.
Quels seront les potentiels inconvénients de ce projet ?
Une des obligations du statut de bailleur privé pour les propriétaires qui risque de s’imposer comme une contrainte, réside dans l’engagement de travaux énergétiques sur le logement. Dans un souci d’intégrer les nouveaux objectifs de décarbonation de la France et plus particulièrement de diminuer l’impact du logement sur l’environnement, le Gouvernement demandera aux bailleurs privés de participer à la rénovation des passoires thermiques sur le marché locatif. En somme, les propriétaires devront respecter la réglementation du DPE (diagnostic de performance énergétique) en vigueur pour leurs locations pour pouvoir appliquer les taux de défiscalisation du statut de bailleur privé.
Les meilleures villes pour investir avec le statut de bailleur privé
Même si de nombreuses villes françaises présentent un intérêt pour réaliser un investissement locatif, certaines d’entre-elles arrivent tout de même en tête du palmarès des villes où investir.
Grâce à leur expansion démographique incessante, aux bassins d’activités dont elles jouissent et qui ne cessent d’ailleurs de s’enrichir, et à la très forte demande locative on distingue trois grandes zones où il est conseillé d’investir :
- Toulouse, la ville rose est idéale pour un investissement locatif au vu de sa population jeune et étudiante en pleine expansion !
- Paris ainsi que l’ensemble de la région parisienne, centre névralgique de l’hexagone
- Bordeaux, la Belle Endormie qui s’éveille ces dernières années
Bien que très différentes, elles présentent toutes trois de réels attraits et ne cessent de voir leur population augmenter au fil des ans. Avec une demande locative extrêmement tendue, les politiques de logements locales sont résolument tournées vers la construction de biens immobiliers neufs. Il est donc facile d’y acquérir des appartements ou des maisons de qualité, répondant aux dernières normes énergétiques et dont la location s’avérera facile en raison de l’importance de la demande provenant des potentiels locataires.
Ainsi, Toulouse, Paris et sa région, ou Bordeaux, laquelle de ces trois villes vous fera-t-elle succomber pour réaliser votre projet d’investissement locatif ?
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Les étapes d’un investissement locatif en tant que bailleur privé
Les autres dispositifs pour investir en locatif
Difficile de s’y retrouver lorsque l’on est novice dans un domaine. Le monde de l’investissement immobilier ne fait pas exception à cette règle. C’est pourquoi à travers les pages de notre site, nos experts vous donnent les clés pour mieux comprendre les différents dispositifs de défiscalisation qui s’offrent à vous.
En fonction de vos objectifs et de vos situations personnelle et financière, les dispositifs adaptés à votre projet d’investissement locatif ne seront, en effet, pas les mêmes. Mieux vaut-il vous tourner vers un investissement locatif soumis au dispositif Pinel ? Ou plutôt choisir l’achat d’un logement qui sera loué meublé ? Mais alors, il vous faudra opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), ou bien pour celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ? Le dispositif Censi-Bouvard ne sera-t-il pas plus intéressant pour vous si vous souhaitez déléguer la gestion locative de votre bien ? Certains de ces dispositifs peuvent-ils d’ailleurs être cumulés entre eux ? Tant de questions qu’il est légitime de se poser lorsque l’on commence à vouloir dessiner les contours de son projet d’investissement locatif.
Pour vous éclairer, nous tentons de répondre au mieux à ces interrogations en détaillant dans nos pages les avantages et conditions d’application de la Loi Pinel, des statuts LMP et LMNP et de la loi Censi-Bouvard, ou alors via notre guide de l’investissement locatif.
L’investissement locatif dans le neuf
S’il est incontestable que le marché de l’immobilier ancien a le principal avantage d’être moins coûteux que l’immobilier neuf, il va sans dire que ce dernier présente quand même des atouts indéniables.
Qu’ils soient financiers (frais de notaire réduits, charges allégées, prêt à taux zéro…) ou fiscaux (réductions d’impôt accordées selon les dispositifs choisis), les avantages d’investir dans le neuf sont nombreux.
Autre point appréciable, vous avez la possibilité de réaliser un bien à votre image et selon vos goûts tout en optimisant la sécurité en profitant de garanties solides (garantie décennale). Un bon compromis, tant pour les propriétaires-bailleurs, que pour les locataires qui trouveront dans ces biens toutes les qualités requises. Un combo risque-rendement plutôt intéressant.
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Pour vous épauler dans cette aventure qu’est l’investissement locatif, nous avons répertorié sur notre site toutes les informations utiles pouvant vous aider. Passage en revue des différents dispositifs de défiscalisation et des villes les plus pertinentes pour réussir votre achat locatif, conseils pour choisir votre logement et financer votre projet, informations concernant la fiscalité immobilière, nos experts vous éclairent pour réussir au mieux votre opération.
