Publié le 23 octobre 2025
Alors que le marché locatif traverse sa plus grave crise depuis deux décennies, le gouvernement promet de « redonner confiance aux investisseurs privés » dès 2026. Après plusieurs reports et un premier rejet à l’Assemblée, le projet de statut du bailleur privé refait surface dans le cadre du budget 2026. Une mesure ambitieuse, censée replacer les propriétaires dans la stratégie nationale du logement, mais dont la concrétisation reste suspendue aux arbitrages parlementaires.
Un marché locatif à bout de souffle
Depuis la fin du dispositif Pinel et la flambée des taux d’intérêt, le marché de l’investissement locatif est à l’arrêt. Selon les données de la FPI, les ventes aux investisseurs particuliers s’effondrent au second semestre 2025 : avec 2 537 unités, soit une chute de -52,2 % sur un an. Les ménages investisseurs, autrefois moteurs du secteur, se détournent désormais de la pierre jugée « risquée et fiscalement instable ».
Cette désaffection inquiète les professionnels. Le parc locatif privé, qui loge plus d’un quart des ménages français, se contracte, tandis que la crise du logement s’aggrave. Le nouveau ministre délégué au Logement, Vincent Jeanbrun, a reconnu mi-octobre que « le secteur est exsangue » et qu’il faut « envoyer un signal fort à ceux qui logent les Français ».
Le projet de bailleur privé : un statut en discussion pour relancer la confiance des investisseurs
C’est dans ce contexte que le gouvernement remet sur la table un statut fiscal pour les bailleurs privés, porté initialement par le rapport parlementaire Daubresse & Cosson publié en juin 2025. L’objectif : simplifier, unifier et stabiliser le cadre fiscal de l’investissement locatif, aujourd’hui morcelé entre une dizaine de régimes différents (location nue, meublée, déficit foncier, SCI, etc.).
Concrètement, ce statut offrirait plusieurs leviers incitatifs :
- l’amortissement du bien : les propriétaires pourraient déduire chaque année 4 à 5 % du prix d’acquisition de leurs revenus fonciers, sur une durée de 20 à 25 ans,
- un relèvement du déficit foncier à 40 000 €, contre 10 700 € actuellement, afin d’encourager la rénovation énergétique des logements anciens,
- des bonus fiscaux pour les bailleurs s’engageant à pratiquer des loyers modérés ou à louer des logements performants sur le plan énergétique.
Le texte entend récompenser les bailleurs « vertueux » qui investissent durablement dans le parc privé, tout en participant à l’effort collectif de rénovation.
Un débat politique sous haute tension
Pourtant, la route est encore longue. L’amendement introduisant le statut du bailleur privé a été rejeté en commission des finances à l’Assemblée nationale. Plusieurs députés de la majorité ont exprimé leurs réserves sur le coût budgétaire du dispositif et le risque de créer une « niche fiscale supplémentaire » sans garantie sur l’impact réel sur les loyers.
Face à ces divergences, le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a affirmé sa volonté de reprendre la main sur le dossier. Il a précisé que « tous les détails du texte ne sont pas encore arrêtés » et qu’ils font actuellement l’objet de concertations étroites avec le ministère de l’Économie et les acteurs du secteur immobilier. Le ministre insiste sur le fait qu’aucune décision définitive n’a encore été prise, rappelant que le contenu final du texte sera débattu et ajusté au Parlement dans les prochains mois.
Des enjeux économiques et sociaux majeurs
Pour les professionnels du secteur, l’enjeu dépasse la simple fiscalité. Le statut du bailleur privé représente une question de confiance. Sans mesure forte, la pénurie locative risque de s’aggraver, notamment dans les grandes agglomérations où les tensions sont déjà extrêmes.
Sur le plan économique, la relance de l’investissement locatif privé pourrait soutenir la reprise du secteur de la construction et de la rénovation énergétique, deux piliers essentiels de la transition écologique. Les bailleurs privés jouent en effet un rôle central dans la rénovation du parc ancien, particulièrement dans les logements classés F et G, dont la mise en location est progressivement interdite depuis 2025.
Un signal attendu par tous
Si le projet aboutit, il marquera une inflexion dans la politique du logement française. En reconnaissant le bailleur privé comme acteur à part entière de l’offre locative, l’État cherche à sortir d’une logique purement punitive (taxes, encadrements, interdictions) pour renouer avec une approche incitative. Un changement de paradigme salué par les professionnels du secteur, mais encore fragile.
Les prochaines semaines seront décisives. L’examen parlementaire du budget 2026 doit préciser les contours du dispositif et arbitrer ses paramètres fiscaux. Entre relance de l’investissement et maîtrise des dépenses publiques, le gouvernement marche sur une ligne étroite.
Vers un nouveau cycle du logement ?
En attendant, investisseurs et propriétaires restent dans l’expectative. S’ils voient dans le futur statut une promesse de stabilité et de reconnaissance, ils redoutent aussi une réforme diluée ou différée. Mais le constat fait consensus : sans rééquilibrage du cadre fiscal, le marché locatif continuera de se contracter. Pour 2026, tous les regards se tournent donc vers ce statut du bailleur privé.
En savoir plus :
- Retrouvez tous les dispositifs de défiscalisation immobilière.
- Retrouvez les conditions du statut de bailleur privé.